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高低配都是这么布局的

导读

高低配一直是购房者讨论的话题,要不要入手?每个产品形态的存在都有一定的优劣势,首先让我们分析一下:


1.为什么要做高低配?


(1)因为多层公摊面积小、得房率高、实用面积面积大,而且开发商建设成本更低,关键是,售价高;


(2)高层或者超高层需要考虑施工成本和技术。从多层到高层再到超高层,消防成本逐渐增长;


(3)从产品货值看,开发商更看中洋房和别墅的高溢价能力。在相同土地指标,做足容积率的前提下,高低配社区能显著提高总货值;


(4)高低配的另一个优势体现在楼盘营销,高低配社区更容易打出营销策略组合拳,间接提高销售收益出货速度;


2.有什么弊端需要重点规避?


(1)业主性质及市场定位差异化;


(2)高层承担了社区绝大部分的容积率,导致高层的公共空间紧张;


(3)减弱了低密度区的高端定位


(4)高端住宅用户的私密性问题;


让我们看看这些主流开发商是如何做高低配的,如何有效的规避这些弊端


一、组团设计分布,确保每个产品的市场差异化定位

万科元培里

建筑设计 设计参考价:50 浏览量:1904


万科元培里


万科元培里位于长岭路以北、岭头村以东,总面积41631平,容积率1.5,据悉,万科元培里产品包括三个部分,别墅、高层销售、55%自持运营。项目将打造约85平米的3层和105平的4层山谷唯墅、约65-85平复式产品、自持部分采用30-65平作为教育配套陪读产品。项目3面环山,依山谷地形而建,让住户享受山居生活。


规划设计:


项目由三大组团组成:沿街配套组团,中部别墅组团,北部高层组团

沿街配套组团结合周边教育资源和项目内幼儿园,营造书屋,培训机构,科教等浓厚的教育氛围,用教育作为整个项目的故事线。


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在地块中部设置三个低层住宅组团,依山而建,充分利用地块周边山体景观资源。南侧两个组团为3F低层住宅组团,北侧组团为4F低层住宅组团,采用乐高积木的组合方式,相比市场传统的联排跟合院,减少南北或东西向的交通空间,提高土地的利用率,打造别墅别快0.95以上的容积率。


高层塔楼延地块西北侧排布,塔楼坐北朝南,南北均有优异的视线范围和景观资源。充分利用资源,平面分布格局优化为一字排开,全朝南复式户型,避免了传统的T8、T6北侧户型的朝向劣势。


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广州万科元培里-研发档案(99P)

金科·博翠天下

建筑设计 设计参考价:60 浏览量:2713


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项目紧邻城市主干道碧桂路和南国东路,东侧为广珠城轨路线、广珠西线高速。基地距高速出入口1KM左右,距广珠城轨顺德学院站2.4KM左右,西侧为地铁3号线(在建),交通便捷可达性好。博翠天下府充分利用上位规划为区域带来的机遇,融入东方园林独有的居住理念,引入金科博翠高端系列,致力打造高品质的精品楼盘。


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分区管理,定位纯粹


规划理念借鉴清晖园紧凑布局,空间主次分明,园中有园,景外有景的造园手法。在总体布局上结合片区轴线、视线通廊、公共连廊将小区分为四个清晰的组团对叠墅和高层分区管理


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独立园林,品质保证


结合规划条件将叠墅场地抬高形成自有组团,高层区有自己的园林公共活动空间,叠墅区尽可能做到极致纯粹,结合立体景观设计,给居者带来一种独一无二的生活品质。很好地规避了很多高低配项目高层缺乏独立园林的弊病。


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项目一大设计亮点是将地块周边步行道抬高设计。既能形成不受干扰小区慢步系统,同时也作为小区内部空间的延伸,扩展了小区的边界,契合了清辉园小中见大的造林手法。慢步系统借鉴纽约高线公园,作为顺德首创,引领城市设计创新。


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天台伟星金盘府

建筑设计 设计参考价:28 浏览量:2372



本项目东南向景观资源丰富,周边配套齐全,区位优势明显


项目立足于天台县社会经济人文及自然环境特点出发,尊重人居环境的发展趋势,打造天台首屈一指的标杆性生态形社区,为居民提供高品质、高舒适度的居住生活空间和完善的生活配套,使本项目成为居者心中理想栖居之所。


天台伟星金盘府天台伟星金盘府


南低北高空间形态,景观视线至上


规划充分发掘南侧景观资源,东南侧沿河布置底层排屋,西北侧布置高层住宅,总体布局上视野十分开阔。同时将住宅布置为南偏东30 度左右,获得更多的沿河景观面。


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围合式布局,大花园规划


高层住宅在用地测测围合形成近7000 平方的中心大花园。与外部景观一起形成层次丰富的内外景观空间,提高景观均好性,大大提高住区的环境品质本规划在基地沿湖心路及金盘南路设置商业和社区配套,丰富城市沿街立面,也满足了区域居民的生活需求。



天阳绍兴云栖龙山

建筑设计 设计参考价:45 浏览量:3157


天阳绍兴云栖龙山

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设计团队擅长的是从城市角度切入,梳理故事线,推导规划生成,强调逻辑的闭环是一贯以来的叙事手法,面对业主拿到“地王”后的谨慎和犹豫,建筑师也适当调整了工作方法。


一方面,团队立刻着手地块的研究,“地王”不仅意味着高货值的排布,更重要的是发掘设计可能带来的溢价,深入工作后发现,上虞悠久的历史文脉,文人墨客云集,龙山文明在此生长,基地就位于龙山脚下的传统低密豪宅区,三面环山,西眺曹娥江,天生基因里既有“贵族”的气质。



同时,项目1.1的容积率让地块在空间维度上天然有了隐逸低调的属性,地块气质在城市文脉和周边环境的高维度之下显得异常清晰,建筑师提出用传统街巷尺度的空间来反应文脉气质,现代文雅的形式表皮来演绎中式的韵味,这样的叙事策略很快得到了业主的认同。


另一方面,团队针对单地块迅速整理思路,低密最大化是设计的输入条件,但不应该是制约项目排布的掣肘,建筑师在保证豪宅调性的情况下排布了两个方案,无一不是为了保证“格式与格局”,方案一东西分区利用项目唯一成熟的城市界面,展开布置低密区,有利于形成低密大盘的形象


▲东西分区总平面过程草图  

方案二南北分区的方案呼应区位地势,南低北高,倚靠龙山,比较符合传统的风水价值判断,同时这样的布置也的确低密总量可以最大,这也是业主最终选择的方案;

▲南北分区总平面草图

▲总平面规划生成


设计导则与空间场景


在总平面牢牢锁定的基础之下,基于故事线演绎的设计导则渐渐浮出水面,后续所有的深化都围绕在这个导则的框架内。

设计导则 

团队尝试复兴独属于江南小镇的巷弄空间格局,打造城市中的高私属感生活领域与高活力人情味邻里关系,从而塑造都市背景下的温馨生活。空间层级分析     

规划设计中首先明确了多层与合院南北分区的设计逻辑,南侧合院地块,以建筑师理解的空间导向为出发点,拓扑了传统江南水乡的肌理,梳理出“街、巷、院、井”四重空间层层编织,承接东西向景观主轴的“街”将南侧片区按照步行适宜距离划分为五个合院组团,依托“街”生长的巷弄则编织起组团内部的交通系统,也扮演着入户小径的角色。街巷转角或局部放大处,成为邻里间休憩交流的半公共空间,而图底关系上剩余的部分,则是一进进相累的合院建筑单体与其私享院落。

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空间逻辑分析

而北侧多层组团间的空间舒展,建筑师更多强调多级尺度院落的带状半公共花园;


洋房组团空间

合院部分由建筑围合而形成的负空间也划定了界限从公共——半私密——私密,逐级收小,“街、巷、院、井”限定出各层级空间小组团,将生活在其中的人,亦为一个个紧密热切的群组,从而引导向亲密邻里关系与富有人情味的社区氛围;而随着街巷系统一步步提升的空间私属感,也为居者提供得以恣肆畅叙幽情的一方天地。


 

实体围墙的突破使用在近人尺度上给人以适度的压迫,带来的距离感恰当地表达了合院用户的私密需求,这样分寸感的把握都紧紧围绕着上虞的“隐逸”文化来展开,意图营造出一个并不开放的高端社区的调性。


▲ 合院的实体围墙


客观来说,在高地价的压力之下,总体布局并未能释放足够多的资源给予空间雕琢,街巷院井的设计体系受制于货值的压力还有很多不足之处,但这也是设计团队面对每一块“地王”项目时都会碰到类似的问题,如何消解这些不利之处,挤压有限的土地资源使之成为有效的公共空间的一部分,同时通过尺度的拿捏与推敲,满足客户在别墅中所需要的的领域感,是建筑师不断探究和精进的重要法则



二、每类产品合理的公共空间的分配,保障不同类别产品用户的权益

苏州龙湖首开湖西星辰

建筑设计 设计参考价:50 浏览量:12770


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向河而生,层层升起 天际线北高南低,拥抱南侧最佳景观区域,保证最佳景观视野,眺望水面,周边风景一览无遗,打造属于苏州的优秀滨水社区。苏州就像一朵历史与未来交相辉映的双生花,有着历史悠久的水乡文化,小桥流水连接街巷的画更是深入人心。湖西星辰将传统水乡的精魂和现代住宅相结合,传承苏州地域文化的同时融入现代元素,打造最适合苏州的滨水社区。


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凭借内河的横向公共空间 地块中间一条自然河道将地块分为南北两个区域,有意将幼儿园及物业楼设置在河道两端,作为放大的沿河景观节点,让外部河道完全变为社区内河,社区内部形成一条横向的滨河景观带。


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福州建发央著

建筑设计 设计参考价:65 浏览量:9075


福州建发央著


利用中式造园手法障景、借景、夹景等,为高层区、叠墅区都打造了丰富且充满中式韵律的景观体验。


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长春中海·尚学府

建筑设计 设计参考价:30 浏览量:3956


长春中海·尚学府


大高层+小高层+洋房的多种产品组合


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余姚·荣安中南新悦府

建筑设计 设计参考价:35 浏览量:4923


余姚·荣安中南新悦府

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考虑主要人流车流来向,设计将商业置于北侧沿街面。社区采用组团式布局,让每栋住宅都有自己的专属花园。并通过三条轴线将花园串联,营造花园级社区环境


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三、产品的市场定位差不要过大

烟台中海国际社区A5地块

建筑设计 设计参考价:35 浏览量:4088


烟台中海国际社区A5地块


规划布局上采用南北向平行布局,建设高层住宅、中高层住宅,小高层住宅,多层住宅和沿街商业及配套用房。在规划上,通过组团交通分为高层区和小高层区。高层区的空间格局延续整体规划的规划理念,塑造完整的城市界面,构成富有变化的天际轮廓线。


烟台中海国际社区A5地块


规划设计亮点:

1.该方案在整体规划的空间形态下,延续组团围合式的空间布局,整体布局西高东低、北高南低。

2.打造风情商业街,与其他分期工程形成十字型的完整商业街区。

3.通过建筑的高低错落形成有序的空间,创造更加丰富的城市空间。

4.与南边的多层区形成统一的整体,提升中海国际社区的品质。      

5.结合社区人行主入口,设置社区大堂、风雨连廊、社区会客厅等公共功能空间,提升社区居住品质。


杭州滨江·翡翠江南

建筑设计 设计参考价:33 浏览量:5560


杭州滨江·翡翠江南


小高层+高层


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