综合楼盘如何突破常规布局

高低配高端社区，三大中央景观

温州德信时代公园

开发商：德信地产、时代中国

项目地点：温州市瓯海区

室内设计：鲲誉设计KUNYU-DESIGN

占地面积：28836.9平方米

建筑面积：72092.2平方米

项目均价：25000元/平方米

区域均价：18500元/平方米

德信时代公园位于温州市瓯海新城中心区，交通便利，景观优越，极具高端居住社区的土地属性。

产品规划建筑面积约120-142㎡高层平层、约155㎡错跃、约148-242㎡联排，及1栋loft公寓，满足高端客户不同的产品需求。

规划亮点：在规划高层、别墅产品的情况下，还能保证三大中央景观。

1.小区中心贯通东西的公共中轴景观，现代几何元素体现自然、流畅、时尚的设计理念。

2.独立高层组团围合出大面积中央园林，舒适度高，打造生态多元化景观，植被高低错落呈现立体空间，灵动水景凸显居住意境。

3.更难得的是，别墅组团常规而言仅有宅间庭园景观，但本项目别墅与高层共同围合出第三个中央园林，同时使得项目整体形成南北庭院对称形式。

建筑整体风格现代简约又不失精致优雅，强调艺术美感的同时注重人文关怀。

高层建筑，强调城市住宅高贵而内敛的性格特征，色彩稳重大气，历久而弥新。

在立面线条上注重丰富性，并在阳台区域采用大面宽玻璃窗和大面玻璃栏板，以保证采光通风，形成景观的最大化视野。

联排别墅，为石材立面结合铝板线条，打造出具有标志性的现代典雅风格。

规划特有的架空层空间，包含丰富且具有内涵的生活场景，为业主提供温馨的社区生活体验。

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一个新城市主义的成功典范

重庆樾府 

开发商：东原地产、旭辉集团

项目地点：重庆市渝北区

室内设计：上海睿风建筑设计咨询有限公司  

占地面积：325000㎡

总建筑面积：964940㎡

项目均价：18800元/平方米

区域均价：12200元/平方米

百万综合大盘，多元精彩生活：

项目是总建面积接近百万平方米的综合大盘，总体开发跨越六期，产品包括了高层、洋房、别墅、商业等，多元化的业态融入到了生活的方方面面。

规划亮点：兼容度假与商业氛围，保持别墅与高层社区的纯粹。

林荫道:  一条四冠相接的林荫大道作为社区门户，奠定项目整体的基调。导入照母山板块的自然度假属性。

情景街：一横一纵的两条商业街形成不同商业氛围。高层区繁华的“快都市”过渡为别墅区的“慢生活”。商业布局控制体量形成围合和对景。

高层区——三畔：容纳商业街，幼儿园，邻里中心，城市公园，超高层住宅等多个业态，形成37万平方米的超大型复合社区。建筑布局围合三个主题公园形成三畔。

别墅区——五坊：“山形主导产品形式”，结合重庆气候特点，衍生出爬坡院墅、坡地叠墅、宽景联墅、湖畔独院等几大产品系列。别墅区容积率达到1.0以上。

△鸟瞰图

强烈都市感——敢于突破的大胆规划 

一反传统的拉高拍低做法，项目35万平米高层、商业，集中在西侧，超高的密集感，迅速创造出强烈的都市感。

高层住宅形成完整的组团，呈中轴对称的布置让内部组团公园最大。西侧两栋高层延续了北地块的都市界面，150米超高层直面湖畔公园。

创造两条生机勃勃的商业街：

紧邻湖畔公园布置了商业街和幼儿园，与对面4000多平方米的邻里中心形成围合。

石材、红砖、金属、涂料等多元化的材料，赋予商业街浓郁的风情感。

一个典型的急速城市化下的大盘，一个1000多天建成的100万平米综合型项目。

一个寻求契合国情的新城市主义实践，一个在高周转逼迫下还不忘初心的顽强案例。

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山居宜人生活，创新学习社区

广州万科元培里

开发商：万科集团

项目地点：广州市黄埔区

建筑设计：深圳市佰邦建筑设计顾问有限公司

景观设计：A&N尚源景观

占地面积：41631平方米

建筑面积：84025平方米

项目别墅均价：30000元/平方米

区域均价：25000元/平方米

万科元培里三面环山，依山谷地形而建，让住户享受山居生活。项目打造山谷唯墅、复式产品，自持部分打造教育配套陪读产品。

整个社区被群山所包围，园林曲径通幽，多重水景点缀其间，美如仙境。

△鸟瞰图

地块价值分析：

规划亮点：利用地形地势的山景多业态组团

第一步：南侧沿街商业价值高，较便捷处设置商铺及幼儿园，更好的服务于周边。

住宅位于地块中部及南侧，充分利用地块周边山体景观资源。

第二步：高层塔楼沿地块西北侧排布，避免对多层及低层住宅产生遮挡。

多、低层住宅集中至中部区域，设于塔楼东南侧，保证多、低层住宅日照及景观视线。

第三步：将多、低层住宅院墅化分割。保证组团尺度宜人，邻里关系密切。

第四步：轴线及节点丰富居住体验。

最终形成南侧为商业配套及幼儿园，地块内部为三个大组团别墅，沿地块最北侧一带为高层住宅及自持住宅。

△总平面图

布局分析：

幼儿园规划亮点：

设计方向：利用地势创造丰富及有意义的空间

地形特色：缓步前进

△幼儿园规划分析

横向弧线表现整体外立面以保持立面可辨性，连贯空间体验。

以三山环绕的原生山谷自然为课堂，于山谷园林中规划日式森系幼儿园、元培天文台、银河游乐园，满足孩子仰望星空的好奇心

 项目效果图：

项目效果图：

项目实景图：

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上海中心区超大体量国际社区

上海静安府西区

开发商：华发股份、华润置地

项目地点：上海市闸北区

占地面积：87197平方米

建筑面积：231072.6平方米

项目均价：高层86000元/平方米、别墅98800元/平方米

区域均价：77200元/平方米

静安府——新静安CBD生活范本，由华润华发双500强企业联袂打造，是上海市中心近十年来、首个近70万方超大体量整体开发的国际住区。

静安府以“将静安CBD繁华融于社区之内”为规划理念，

融合精工府邸、低密院墅、总部办公、情景街区等多元业态于一体。

项目以静安百年风情打造社区景观十字中轴，同时，社区内还规划了下沉式商业街、社区中央会所、高端生活集市、幼儿园、社区剧场等多重生活配套，为业主提供全方位的生活服务。

总平面图：

规划策略：

规划亮点：双轴线景观结构

兼顾绿化、会所、形象大堂、人行出入等多种功能的10米公共活动轴。

380米贯通南北的景观主轴。

景观策略：

项目效果图：

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生态，舒适，触手可及一片澜天

杭州·融信澜天

开发商：融信集团

项目地点：杭州市余杭区

占地面积：63560平方米

建筑面积：248791平方米

项目均价：28000元/平方米

区域均价：26400元/平方米

融信澜天规划总建筑面积约24.9万平方米，规划总户数1605户。物业类型包括高层公寓、低层排屋及配套公建等。

由于基地所处的优越的地理位置，项目基本定位在“文化、生态、健康、和谐的现代宜居社区”，提升和展示了杭州余杭的居住品质和面貌。

触手，可及一片澜天

简约的立面利落现代，匠心选用香槟金和蓝灰色金属质感的相得益彰。让终日埋头繁忙工作的业主，归家时享受一片触手可及的“澜天”。

现代典雅

高层整体造型清新典雅，立面设计采用现代手法，蓝灰色玻璃与简洁的银白线条，营造出蓝天白云的空间效果，既简洁大方又不失变化。

△配套室外泳池 

巷道格局，再现雨巷的悠长意境

排屋间通道大多被打通形成悠长的巷道，再现戴望舒雨巷的意境，不仅让回家的路线变得丰富，增加了趣味性；

入口设置特色景墙，体现尊贵感，并融入标识导引。院门通过柱体与绿篱结合，进一步增加入户仪式感。

通过间隔设置宅间，在北入口一边充分利用公共绿化达到了最小化的3.6米宅间空间，以便使南院最大化。

项目效果图：

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规划别墅产品，就一定能取得最高溢价吗？

为何又有放弃规划别墅，选择其他组合作为最佳方案？

下面就一起来看这个绝佳案例！ 

充分权衡货值与风险的最优方案

济南中麓府

开发商：万科集团、保利集团、旭辉集团

项目地点：济南市章丘区

建筑设计：长厦安基建筑设计有限公司

景观设计：广州林德景观规划设计工程有限公司

占地面积：110411平方米

建筑面积：300825平方米

项目均价：11000元/平方米

区域均价：9800元/平方米

项目坐落于济南市章丘区，靠近章丘城区主要干道，地处章丘新城板块，为章丘发展核心区域。周边配套设施齐全，道路网格密集，出行交通便利，但缺乏景观资源。

△鸟瞰图

在周边景观资源缺乏的情况下，如何挖掘项目本身的价值？

如何最大化货值的同时又能兼顾项目的品质？

核心目标：提高货值，提升产品溢价

场地解读：

项目用地整体较为平坦，地块形状规则。

方案一：全18F高层

根据产品落位后计算，比目标值210158平方米多出了7093平方米

进一步提高货值？

11F比18F产品溢价率高，且全18F方案总量略有富裕

如何引入11F产品提升货值？

日照分析：

降低层数。当前后建筑距离超过南侧建筑高度的1.5倍时，建筑的侧向距离已不是影响日照的决定因素。

层高及布局：

沿北侧规划道路与东侧布置18F产品，剩余地块布局10+1F产品，比布11F产品多一排，对土地的利用效率更高。

方案二：11F+18F高层

落位：根据以上分析，将户型落位到总图上计算，总量还差6735平方米，且在保证至少三面宽户型的基础上已无法增加单元数。

解决：在无法增加单元数的条件下引入两面宽95平米产品增加量以满足容积率。

、

再进一步提高货值？

规划条件给出建筑密度为30%，条件较为宽松，

能否利用叠拼产品再次拉高货值？

方案三：18F高层+6层叠拼

再次通过日照、间距分析及强排算量，得出增加叠墅产品方案（具体分析见项目详细档案）

最终选择方案一：整体货值较高，城市空间层次丰富，但存在少量两面宽95户型(13.9%)

方案二分析：户型舒适度较好，但无11F产品，货值较低。

方案三分析：整体货值较高，城市空间层次丰富，但存在大量两面宽95户型（30.6%），去化风险较大。

 推荐方案一总平面图

从该案例可看出，增加别墅产品，也需要密切考虑与其他产品之间的平衡。

综合考虑最大货值、产品舒适度，以及结合市场权衡产品去化风险，所得出的组合才是最佳方案。

项目实景图：

点击查看济南万科·保利·旭辉中麓府-研发档案（293P）