为什么这些大户型改善项目做得比竞品好？

140㎡级的嫌不够大，200㎡以上顶豪又太高端。今年，170-190㎡大户型备受青睐，是二次改善客户的面积首选，也是舒适改善产品力升级的创新点集中体现。

以下这些新的改善项目，做到哪几点，从而打败竞品？我们归纳出下面几点：

一、酒店式高端度假感：能够在城市区位中享受自然度假环境，已经是高端改善项目的基本要求。精艺会客水院、雾森运动区……致力创造新型人居环境体系。

二、归家体验全面升级：从大门到单元不间断风雨连廊、全精装配置车库、星级主会所……是普通改善做不到的配置和品质。

三、景观价值最大化：湖居、滨江、公园……舒适改善项目，必定有优越的景观资源，从规划布局，到户型设计，无不极尽发挥自然对人居的渗透，真正做到产品价值最大化。

四、产品创新走前沿：能够在170-190级做出超200平的居住感、区别传统高端住宅融入更多场景化思考、“第四代住宅”揉和高层和别墅的优点。我们能从舒适改善优秀项目看到户型创新的集中体现。

好项目离不开优秀供方对产品的千锤百炼，在解读项目创新亮点的过程中，我们也会分析相应供方竞争力指数高，排名高的背后逻辑，通过大数据，检验供方及项目的真材实料！

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湖居体验新升级的高端产品系

成都·龙湖·御湖境

项目档案：

开发商：龙湖集团

建筑设计：HZS滙张思 （竞争力86.68，排名9）

景观设计：TOPSCAPE上景设计（竞争力81.8，排名29）

室内设计：矩阵纵横（竞争力90.11，排名1）、DAS大森设计（竞争力83.25，排名29）

占地面积：26,200㎡

建筑面积：52,000㎡

容积率：2

御湖境作为龙湖2023新发布的高端产品系，其产品力将人居需求极致满足，择址充分考虑了高品质项目应有的区位，同时出色地发挥了龙湖的景观营造优势，兼具美观、实用、精神满足。

开头说过，“二次改善”产品在舒适性方面大大提升，它到底比首次改善，提升在哪些方面？

除了最容易想到的，户型要大，户内功能要全，

往往容易忽略的，也是舒适改善型重中之重的，就是户外公共空间的打造。让我们来看龙湖御湖境是怎么做的。

产品价值点 1：双层主会所

主会所在近年来越来越稀缺，并不是业主不需要了，而是开发商节约成本的需要所导致。

御湖境近700㎡酒店式前场+中置景观环岛+约800㎡双层游艇会所的黄金组合——把城市界面大尺度门户、仪式化酒店化前场，围合感领域，中心价值感置景，结合酒店式大堂浸染生活中的每一份感动。

展示区结合未来酒店化入口设置，“所见即所得”的展示体验也为后期的生活营造创造了实景呈现。

大气的落客空间尺度与华丽的装饰，呈现强势空间场域，打造极致入门感受。

以花岗石跳色铺装的前场地面，中心喷泉和电镀艺术装置“湖心之眼”形成第一道视觉重点。

产品价值点 2：超宽楼间距，巨幅双中庭

好的供方，能在常规的布局上“多想一点”，

通过设计，大幅度提升项目的产品力，实现舒适改善的价值品质：

项目前期布局，高低配方案，顶部业态未有一线瞰湖视野，与景观资源错配，土地景观资源浪费。

△项目前期布局

产品力提升方案：为舒适与自然取舍，采用双重庭院排布，左边楼栋采用点式布局，右边楼栋以围合布局，双庭院，大宅间，户户有景，最大处实现约118米楼间距及景观视野，升阶空间通透感与奢宅尺度。

△项目最终布局

项目容积率2.0在39亩的土地上，也仅仅规划了7栋，力争实现户户有景、推窗览湖、景观占比高达约73%，中心景观轴+双中庭，合计约11亩，内外皆为”湖景”。

打造一条中心景观轴和“巨幅”的双中庭，最大约118米的楼间距，构成了园区公共空间的主要内容。

实现这样产品升级的建筑设计供方，是HZS滙张思，竞争力指数86.68

竞争力指数由创新、产品力、经营、项目价值，甲方价值，运营综合计算得出，排名按照竞争力指数综合排序。

HZS滙张思

汇张思项目分析：近一年项目8成以上为高端项目，超过60%为新一线项目，可见其擅长打造重点城市高端改善型产品。

汇张思紧密合作开发商多为百强国央企、优质民企。

看HZS滙张思合作房企名单、项目溢价等数据

产品价值点 3：升级风雨连廊

风雨连廊，一个并不算特别的亮点，但只要将它做到其他竞品达不到的标准，就变成了一个重要的产品价值点，来看御湖境是怎么做的：

细致入微：

约250米风雨连廊，基本贯穿了园区主要交通动线，从主会所一直延续到单元入户。这是市场上很多同类项目做不到的。

用材成本投入到重要节点：

汉白玉、天然水景黑石材、台湾大花绿、亚马逊帝王绿等多种奢石与金属的融合，以光影连廊串联庭院，闲庭信步间告别城市喧嚣。

奢石的价值传递：豪奢不是最重要的，充满“精英感”和“品质感”更为重要。

产品价值点 4：超大水景系统

艺术后场：

开门见山的震撼与随之而来的沉浸式感受，奢石的运用，金属铝板、灯光漫反射以及不锈钢廊柱的细节品质，带来纯粹艺术馆般的视觉体验。

37米奢石打造的艺术竹影墙，超长跌水瀑布。

湖心庭院：

极致多场景湖畔度假体验，梯级叠水庭院，立体自然场景。

“一廊十一境”：步移景异的变化中实现对人的美感和情绪的调动，体会真正伴湖而居的差异化生活情绪。

御湖境的度假体验景观设计由TOPSCAPE上景设计完成。

TOPSCAPE上景设计

看上景设计合作房企名单、合同额等数据

面积约800m的主会所，涵盖酒店式入户大堂、健身房、私宴区、共享办公区、书吧、茶室等独立空间，还设置有共享办公区。

主会所从酒店式前场的尊贵感开始，到双层空间的设计豪华、用材讲究、功能齐全，

体现了一个舒适改善项目的强力卖点。

示范区室内设计：矩阵纵横

看矩阵纵横合作房企名单、项目溢价等数据

产品价值点5：端厅户型做出200平体验感

御湖境的户型最难得的亮点在于，200平以下户型本是劣势的端厅设计(200平以下端厅不如横厅显大，却做出了200平的感受，成为优势。

户型亮点：

1、十字玄关：不仅仪式感拉满，还给入户附近的卧室空间提供了各自独立的缓冲小玄关。这是普通改善项目所不具备的。

△196㎡户型十字玄关

2、舒适度与容纳量最大的方厅：LDK厅+X可变空间面积达到约70㎡，与约11㎡的景观阳台组成“剧场式家庭公共空间”；270°两面采光的双阳台，可以正瞰怡心湖风景，视野无敌。

△196㎡户型方厅实景

3、顶奢酒店级别双套房：主卧套房极尽奢华：mini吧台、约8.5㎡衣帽间、5件套观景主卫。两间独立次卧之间采用可拆除的非承重墙，拆除前后可满足不同家庭周期的需求。

△175㎡户型客餐厅

御湖境户型，在明亮感、奢阔感、便捷感多个层面，为居者描摹了高端公园湖居大平层的极佳范本。

建面约175㎡的四房户型同样奢阔：约47㎡大方厅、约16.25米极致采光面、约8.75㎡环幕级超大观景阳台、双套房……放到整个市场上，也具有超强竞争力。

靠客厅的次卧墙体采用轻质墙，可作四房也可作三房，灵活多变。

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自然精工，都会度假

福州建发朗云

项目档案：

开发商：建发房产

样板房建筑设计：上海天华 （竞争力88.96，排名5）

景观设计：Metrostudio 迈丘设计（竞争力89.02，排名3）

软装设计：GND设计集团 恩嘉设计（竞争力85.27，排名13）

占地面积：16138㎡

建筑面积：34507㎡

容积率：2.1

有别于建发以往给人的厚重新中式印象，建发·朗云开创性地打造了新现代产品系。

福州·建发·朗云晋安湖地块样板房地处福州市晋安区湖塘西路与后浦北路交汇处，南临晋安湖，视野开阔，景观资源极佳；项目旨在打造自然精工、都会度假于一体的沉浸式居住生活体验空间。

沉浸式居住生活体验空间

为平衡都市生活的快节奏，营造出惬意的活动、健康的生活方式，将都市与自然的美感延伸至社区中。

将建筑设计语言融入景观设计中，营造出与之相匹配的环境氛围。以“自然精工，都会度假”为理念的核心空间价值呈现方式，打造一个具有归宿感、酒店感、度假感、精工感于一体的沉浸式居住生活体验空间。

社区主入口广场参考星级酒店大堂带屋檐的落客区设计，车行人行无交叉，设置双重电动门，让酒店式的泊车礼遇成为日常。专属的酒店式入户，奢华的氛围，都市生活的归属感，城市森居的度假感，诠释舒适格调的高质量社区。

璀璨秘境：

入口空间点滴之中渗透时代美学，细致之处用心考量，打造酒店定制级入口，寻常归家，亦是一段尊享之行。

爱玛仕灰哑光墙面搭配香槟金不锈钢屏风，质感匹配高级材料，低调奢华；

透过屏风，映出稀疏树影，虚实结合间，带来无限遐想，门口孤植树舒展枝叶，拥抱每一位归家之人，潺潺流水，奏响归家乐章。

莫奈花园：

拾阶而上，以石为山，以草为林，漫步其中，仿若置身奇幻森林，傍晚暖色调的草坪灯为其增添神秘梦幻色彩。

建发朗云花园的景观是由迈丘设计。与友人在花境林下空间里谈天说地，清风徐来，芳菲无尽。

metrostudio迈丘设计

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逆天窗墙比

建发朗云，用彻底的公建化建筑，定义晋安湖高端住宅。

有多逆天？以往建筑风格里，新古典和art-deco风格的窗墙比在25%左右，新亚洲风格能达到30%，而80%窗墙比，基本只出现在地标写字楼。大面270°弧面玻璃，搭配印度蓝石材，让视觉观感整体不失灵动。

除了对玻璃的执着，金色铝板搭配也极尽苛求。

相比于灰色，金色是更难把控的色系。为了贵而不俗，研发团队尝试了十数种不同材料，最终才敲定在金色相中加入一分红，半分紫。阳光照耀下，铝板反射精致霞光，大面玻璃折射湖光粼粼，如此，晋安湖第一次拥有了一座能真正与其日辉同辉的作品。

地库，也不仅是局限管线整洁。入口就是全精装配置，墙体采用墙面砖铺设，内部石材铝方通顶吊顶+定制格调天花型材灯，更让回家路上车窗外的每一眼，都是雅致；

同时地库还引入自然采光，让沉闷的地库也拥有了阳光和清新空气，加上与一楼入户近乎同规格的精装三进式门厅，无论日常归家还是朋友来访都充满仪式感；

朗云项目有别于建发以往给人的厚重新中式印象，而是开创性地打造新现代产品系，汲取“双叶绽放”的立面符号，新现代产品关注材质细节，追求工艺卓越。

同时不忘文脉精华，以现代艺境手法融入祥云纹、锦鲤纹等精致构造。

在户型配置上，建发·朗云三个面积，181㎡，205㎡，235㎡，纯大户配置。

这个面积段的置业者，财富到了一定体量，判断户型好坏的标尺，在于能提供怎样的生活场景解决方案。

建发房产区别传统高端住宅，在双套间、横厅、大落地窗等爆款标签下，融入更多场景思考。我们就从起步181㎡来看其共性。

对于一家之主，所谓成功，就是让家庭成员能享受与自己成就相关的待遇，但问题是三代同堂，如何保证聚而不扰的平衡？对此，建发房产的解决方案，是卧室“小家化”。

全系2T2独梯独户，181㎡就配置约15㎡电梯全明前室。

有别于早期高端住宅前厅的昏暗压抑，除了让归家愉悦感提前到来，门口更预留了可打造约5米长鞋柜的空间，光放鞋就能放约120双，相当于户户外挂一个阳光衣帽间，仪式感、私密性、实用性同步到位。

建发朗云样板房的建筑设计，来自上海天华。

上海天华

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两间主卧，内部除了床、卫生间与衣柜（寝卧、梳洗、收纳），还能放下迷你吧台，兼顾临时办公等功能。简单说，就是两间主卧都像星级酒店套房一样“麻雀虽小五脏俱全”。

LDK一体化景观通厅，分而不散的公区交互体验

为了尺度与温馨的平衡。建发·朗云181㎡采用客餐厅超大LDK一体化设计，整个客餐厅面积（建面约）57㎡，顶部无悬梁吊顶，（建筑）层高也达到3.15米，结合约5.2米面宽，空间感全方位延伸。

室内软装设计，是GND设计集团 恩嘉设计。

GND设计集团 恩嘉设计

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“居园合一”新型人居环境体系

武汉招商江山风华

项目档案：

开发商：招商蛇口

建筑设计：上海联创建筑设计有限公司 （竞争力85.95，排名13）

景观设计：山水比德（竞争力90.36，排名2）

室内硬装设计：31设计

室内软装设计：万品建筑设计（上海）有限公司（竞争力81.48，排名42）

占地面积：44053㎡

建筑面积：256927㎡

容积率：4.3

武汉招商蛇口不断焕新推出了多件自我革新的超越之作。其中，招商江山风华作为招商在武汉长江首发力作，在深度洞察高端人群的生活方式上，以领先区域的超前眼界，为深知生活的居者构筑空间与体验，打造融合一生的精致生活外延。

以精工美学、园林营造 、空间格局、臻装标准四大维度打造可持续生长的有机“岸线”。招商江山风华不仅是招商的再次自我超越，更是对武汉高端人居的深刻理解与洞察。

江畔森居度假

森居之门、精艺会客水院、浮生岛屿会客厅、邻里活动阳光草坪、雾森运动区错落分布，自成体系完整的新型人居环境体系，实现“居园合一”。

森居之门

精致景墙与叠级水景相结合，打造滨江公园式大门，面朝长江，全方位提升城市界面，显现尊崇生活仪式感。

浮生岛屿会客厅

幽径、绿植、流水，以及耳边潺潺的水声，共同演绎古云梦泽星罗绿岛的景象。归隐林间一般的静谧体验，滋养出江城雅士林居新精神。

雾森运动区

健康的生活方式是我们不懈的追求，郁郁葱葱的林间小道终会将我们引入雾森运动区。不同于常见的社区运动场，我们把运动场地置入一片迷雾森林。活动其间的人，既能感受纯真自然的气息，又能体验现代的、专业的运动环境。

周末时光，在五彩斑斓的运动场开启酣畅淋漓的运动模式，共享美好的亲子时光。

该“新型人居环境体系”，由山水比德打造。

山水比德

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长江一线江景·人居臻境

在建筑打造上，用公建化的现代化设计，外立面以线条、玻璃、色彩作为视觉焦点，大面积玻璃巨幕的使用以及充满张力的曲线设计语言，并以铝板点缀建筑的层次。

让建筑与环境融合，产生永恒的活力，指引万物心归坐标，点亮城市天际线。

△招商·江山风华效果图

精装交付，在空间格局打造上，以开阔极致视野、长江艺术美学赋予生活全新定义。285米的超大正观江面，180°直面长江，目光所及之处皆是浩瀚江景。

私享阳台配置吧台与酒柜，珍藏世界佳酿与精致杯盏，于悠悠时光中，品一杯美酒，看江水东去，看风景四季。

社交化餐厨新概念，以场景化进行空间塑造，可在此品尝美食、欢聚畅聊、亲子玩耍甚至居家办公，描摹生活的温度，也使得空间更具可塑性。

此外，全屋智能化设计，指尖轻触即可掌控全局，轻享智慧生活。

多功能音乐学堂

采用进口多媒体纳米智能互动黑板，生动的展示教学成果，拉近老师和学生距离，能够给孩子提供更具有驱动性的自主学习氛围。

时光艺术情景剧

主人房配置独立美妆区、情景复合飘窗，素雅沉稳的色调、高级的材料质感、顶级酒店式灯光氛围，以及线条与比例的美学呈现，让每一分每一秒都沉静在品质与格调里，于都会中享受慵懒生活。

软装设计：万品建筑设计（上海）有限公司

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火爆第四代住宅最新作

福州保利国贸天琴湖

项目档案：

开发商：保利发展、国贸地产

建筑设计：柏涛建筑设计（北京）有限公司 （竞争力85.58，排名14）

景观设计：TOPSCAPE上景设计（竞争力81.8，排名29）

室内设计：深圳市布鲁盟室内设计有限公司（竞争力76.31，排名75）

占地面积：38700㎡

建筑面积：108300㎡

容积率：2.8

作为2019年底进入福州楼市的“外来新选手”国贸地产，竟然近2年就迅速成为福州楼市销售榜的头部常客，堪称福州楼市进步最快的房企代表。

怎么做到的？一个重要原因在于国贸地产在福州领先产品力的亮剑。

仅2年间，国贸地产就在福州开创出3个“叫好又叫座”的第四代住宅项目（即天琴湾，天琴湖，天琴樾），而国贸地产也有了一个新称谓—— “中国第四代住宅专家”。

第四代建筑，开启了新兴自然生态的生活方式。比如其“最引人入胜”的每层每户都有一座“私人空中花园”。

众所周知，当前楼市最核心的两种改善产品，一是市中心大平层，另一类就是远郊的别墅。

而“第四代”住宅则是将二者进行揉和，将别墅的院落搬到空中，创造一个“上有天、下有地、前有庭、后有院”的高层住宅。

比如，每户大平层根据奇偶层错开，分别配以两个面积超20㎡，挑高近6米的大露台，并种植有绿植、花卉。

由于高层的缘故，住在天琴湖比别墅视野更宽阔，采光更充足，同时还能享受别墅院落鸟语花香的田园诗意。

168㎡四房三卫

东西双露台，其中主卧连接南向L型庭院，约7.4米面宽，270度观景视野。

东头露台连接客厅，约6米挑高，身处宽绰的超级阳台，既是大露台，又是大花园，又有凌驾于传统别墅的高度，双眼微微远眺整个晋安湖CBD的恢弘景观，那一刻，任谁都会有“城市主人”的自豪感！

△168㎡效果图

“琴键式”立面造型，极具未来感

△168立面效果图

几何错落的露台，犹如穿插在建筑里的一个个灵动琴键，仿佛随时都会流淌出动人的音符。

每一层湖波般莹润轻盈的线条造型，与不远处晋安湖的波光潋滟有种心照不宣的呼应。

建筑、景观、室内三专业的充分互动，

是构建优秀建筑的核心手段之一。

水岸展厅建筑单体，

在三专业充分互动的基础上，达成了形象与内涵的和谐，

外部材质光影、内部功能视野之间的交融。

从城市界面到湖居水院，通过多重院落的起承转合，

引导客户从城市的喧闹，逐步过渡到水院的静谧。不止是场景的变换，更是精神层面的迁移。

湖居大露台生活场景

院落之内，围绕着中心“湖面”，组织了三栋建筑，纯净的水岸玻璃展厅，以及两栋住宅样板间。

住宅样板间延续住宅建筑主体风格，以极具现代感的横向线条为建筑符号，

大开大合的大尺度错层露台沿湖岸展开。力图在水院之中，还原湖居大露台生活场景。

建筑设计：柏涛建筑设计（北京）有限公司

看北京柏涛的合作房企名单、项目溢价等数据

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