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为什么政策“豪宅线”144平,实际却要去到180平?

导读

144平豪宅线是怎么来的?


有关文件规定,普通住房标准之一,为单套建筑面积在120平米以下,各地可适当浮动,向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。因此120上调20%,就出现了144㎡的豪宅线。


政策豪宅线144,是根据大部分家庭的人均居住面积、税收等方面的综合考量得出来的。


但为什么,市场上实际在卖的豪宅,面积多数要去到180平及以上?


政策的豪宅线,由来年代也有些久了,而随着近年改善需求的深化,高端产品面积的评判界线会有所上升,也属于是大势所趋。


我们先来看看符合政策规定的产品,能否达到市场对豪宅的需求?



宁波·保利·锦上印

156㎡四房两卫


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户型本身是可圈可点的,独立玄关,独立储物室、宽厅、双联阳台,150级的户型能做到这点,这是大部分140级面积段的项目所做不到的。


这个户型156㎡是已经超过了豪宅线,但是要作为市场上的豪宅产品而言,还是不够的,这只能算是一款好的改善产品


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△宁波·保利·锦上印


再来看重庆长嘉汇156㎡的户型,项目单价也是当地房价的两倍。


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我们看到这个户型已经开始接近“豪宅感”了,最吸睛的宽境方正客厅,LDKG一体化,还有独立吧台空间。四个房间的面积也比较阔绰,全部都带飘窗。


但真正的豪宅产品还需要多套房、更高的舒适度,能实现更多元场景的空间


超过了豪宅线的产品,还不算“豪宅”


那么真正的豪宅应该是怎么样呢?


一起来看品牌房企最新的豪宅产品!


成都中海·天府里

开发商 销售参考价:10 浏览量:2553
LWK + PARTNERS建筑设计

高端里系,交付品质感

成都中海·天府里


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建筑设计:LWK + PARTNERS

建筑面积:200328.2㎡

容积率:4

绿化率:30%


中海地产 竞争力指数:95.08

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场布局

10

物业管理

10

19.13

18.66

20

19.1

8.6

9.57

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★★

image.png 

★★★★★

产品力:★★★★★

创新

品质

人居

价值

人气

规模

获奖

项目产品力

均值

项目人居

均值

销售均价

(元/㎡)

总浏览量

公众号

阅读量

操盘金额

(亿元)

21

78.83

15.58

18545

318155

106795

2807.3

稳健性:★★★★★

融资评级“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

1787亿元

BBB+(标普)

★★★★★

★★★★★

★★★★★

营收:★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

2807.3亿

245.56亿

1.5~2万人

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★★★★


项目供方数据、TOP20企业数据,加入金盘会员获取


中海天府里项目位于天府新区“天府中央商务区”板块核心地段。项目以高层、超高层产品为主,精装交付,是中海在全国范围的标杆项目。

舒适兼备实用户型

190㎡四房三卫


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户型设计:


1、相比150平级产品,餐客厅尺度明显扩充:LDKG“横厅”客厅开间6.8米,进深5.4米,面积约54平米,尺度感十足,极为方正;


2、双联阳台长度达到9米4,赏景视野生活实用性都得到升级;



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3、入户的独立玄关,独立的吧台,面积都要比150平的产品更大;


4、三间卧室朝南,双套房的同时,豪宅能做到“卧室小家化”,步入式衣帽间、带浴缸带双台盆主卫……这才是豪宅产品该有的标配


640 (13).jpg△项目双联阳台视野



205㎡的楼王户型,豪宅品质进一步提高。


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最明显的升级是:餐厅客厅等宽,且都配备阳台。含中厨在内,整个LDK-G家庭厅实际使用面积约82㎡。



景观阳台封闭交付并做了进深局部放大,由此多出一个功能空间

这处功能空间既可作为空中花园,也可作为茶室或棋牌区使用。


△205㎡户型阳台实景图


豪宅建筑立面:圆弧立面典范


豪宅项目,也要有匹配得上高端调性的高颜值、品质感外形。



大窗墙比:

形式追随功能,立面线条沿平面水平展开,以线成面,双重线条变化,形成韵律与细节变化,多重元素搭配组合,交融为一个整体。



丰富城市天际线&沿街立面:

高密度下借助斜向布局,形成城市主干道沿线通透富有品质感的整体立面,城市主干道沿线梯级变化,空间逐级递进。借助建筑阳台、建筑转角、挑檐屋面形成强烈秩序下富有变化的沿街立面。



豪宅入户设计


在细节处理上,层间铝合金型材,强化建筑形体的挺拔感和精致感。



入户大堂世纪雅钻香槟金铝合金结合,追求近人尺度的温暖与细腻感受。



重庆·龙湖金茂·北岛

开发商 销售参考价:10 浏览量:1983
HZS滙张思建筑设计

别墅与大平层的“破界”

重庆·龙湖金茂·北岛


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建筑设计:HZS滙张思

建筑面积:78038㎡

容积率:1.5

绿化率:30%


龙湖集团 竞争力指数:87.89

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场布局

10

物业管理

10

17.94

18.63

16.87

18.4

8.76

7.26

★★★★★

★★★★★

★★★★

★★★★★

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★★★

稳健性:★★★★★

融资评级“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

670.6亿元

BBB+(标普)

★★★★★

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★★★★★

营收:★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

1827.9亿

328.23亿

4万人以上

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豪宅选别墅好还是大平层好?对于这个没有绝对答案的命题,龙湖北岛为之实现“破界”。


自然的景观不仅是平面的社区环境,获取向上生长的自然,与自然的时刻相伴,才是设计的愿景


为了引景入户,汇张思重新思考户内与户外的关系,6.5米高的庭院,打破传统平面角度的阳台视野拓展方式,


立体的开阔户内视野及采光,仿佛加高的自然舞台,让建筑与自然的对话,更加亲近。



院馆大平层

200㎡四房三卫



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打破别墅和平层的界限,在自然的空中,设计院落


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客餐厅和厨房与空中院馆连通,形成客厅之外的互动交流系统


并以阳台客厅餐厅厨房形成洄游动线,打造更具自然属性的家庭引力中心。

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户型布置上,模糊传统的功能分区界限,


一体化的公区空间结合六米挑高空中院落


跳出传统住宅乏味的整齐平面布局,让客厅、餐厅、厨房等生活功能不再割裂,


通过更紧密的联系,给使用者家庭更多的陪伴和心灵的慰藉


从垂直方向探索了品质生活的可能,给予了家庭理想的院落生活场景


空中花园带来丰富的家庭生活场景



孩子:6米多高的空中花园视野真好呀,我好喜欢这个空中花园,白天可以晒晒太阳,晚上我们一家人还可以吹着晚风看星空,还可以在院馆中种上我喜欢的花花草草,真是棒极了~


妈妈站在厨房也可以看到院馆里的风景。院子里的花草又该打理了,今天天气这么好,不如直接在阳台上摆个桌子吃吃饭,正好孩子现在也在院馆里玩得这么开心~


爸爸:今天天气真好,两层通高的空中院馆将光线更好的引入室内了,真是阳光满庭呀,咱们目光平视之处皆是蔚蓝的天空和绿意密然的绿植盆栽,看小孩在院馆玩得多开心呀~


△庭院之景



豪宅的归家动线设计


归家礼序——寻找内心的岛境:

为了让用户体验更为整体的自然之境,设计将“家”的概念放大,拓展至整个社区及周边,

从靠近社区的时刻开始,即能感受到归家流线带来的舒适与安心。


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△建筑夜景


归家仪式感拉满:

将社区北侧主入口作为归家动线的起点,以深色铝板挑檐与浅色石墙的巧妙搭配,营造开放而尊崇的社区入口形象。


大门则是一座真正完整的建筑,打造成为酒店式入园的大堂,不仅分隔着园区内外,更是将归家仪式感拉满。


640 (29).jpg△景观夜景



多层次的空间串联:

城市街道社区,从园区入户大堂再入家门


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△社区会所


归家空间立面:

大量采用仿木纹铝板通高玻璃幕墙构筑的,有别于传统建筑外立面。


仿木纹色彩与自然更为亲近,通高的玻璃幕墙则让建筑更具现代感,融合与补充,贯穿在整个设计当中。


近人尺度呈现出更精致细腻的节点细部,则是建筑高级感的直接表达。


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△楼栋门口


归家人视尺度设计:

项目采用双入户大堂设计。在大堂入户门头的设计上,以抽象几何手法进行设计,造型多以菱形拼接形成锐利的棱角,壁柱细部强调空间虚实的转换、门头微妙的凹凸关系丰富着人视尺度的界面,诸多元素组合给人一种尊贵典雅的气息


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△入户大堂




厦门中骏·天盈

建筑设计 设计参考价:60 浏览量:3618

“天”字塔尖奢居系列

厦门中骏·天盈



建筑设计:厦门上城建筑设计有限公司

室内设计:SLD梁志天设计

建筑面积:177002.57㎡

容积率:3.869

绿化率:30%


厦门上城建筑设计有限公司 竞争力指数:91.99

产品力30

项目价值30

甲方价值10

创新10

经营10

运营10

25.45

28.6

10

9.67

10

8.27

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★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★★

★★★★


项目产品力均值

项目溢价

84.83

50.4%

略高于20-100强平均值

20-100强溢价高9%


创新

经营

运营

获奖数量

人居舒适度

合同额

企业人数

总浏览量

平均浏览时长

8

19.11

2.5亿+

500-1000人

51622

2分钟45秒

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中骏"天"字系产品,是中骏在长期主义的品质坚守下,沉淀独具中骏匠心基因的塔尖奢居系列


"天"字系打造遵循严苛择址与产品高标准,并根植于核心城市都芯,精研高端人群生活方式,从而构筑了独有的审美艺术和人居体验价值体系。


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科技奢华·闽南峯层

260㎡五房四卫


中骏天盈260㎡大平层全明户型设计,南向双套房,三面宽,舒阔居家体验。


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独立入户玄关:顶配的尊贵&收纳&智能


入户玄关,一处让人可以卸下心防的空间,金属、石材等装饰材质本身带来的视觉和感官特性,高端的体验呼之欲出。


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入户墙面的右侧暗藏式收纳柜,宽大的设计蕴藏着强大收纳功能,同时设有隐藏的紫外线杀菌功能按钮,对鞋子针对性杀菌,为你和家人划定安全范围,可以最大程度上隔绝外部健康隐忧。


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餐客一体化:阔绰瞰景与极致功能


开放式的空间布局,3.15米极致层高、餐客一体的圆角天花吊顶,造型简洁且家具呈现结构线条感,天花与墙面在色调上的呼应统一,强化了空间在视觉上的延伸感。



超大面宽南向客厅,以更敞阔的空间承载更极致的居家及宴客功能,大面宽观景玻璃,营造天际瞰景的优越感受,描绘和谐的生活意境。


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定制岛台:闽南峯层主场需求


茶是闽南人的日常,也是社交舞台。相比于常规岛台,梁志天团队降低200mm高度,更懂闽南峯层主场需求。


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岛台特别设计隐藏空间,小型冰箱收纳位柜,便于昂贵的茶叶的专属低温储藏

岛台设计让整个餐客厅更加万能,在酒柜储存、收藏、展示酒品功能外,预留水槽增加排水功能,可作为茶具清洗及简单西厨使用。


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双主卧套房:给自我的保留地


媲美五星级酒店的主次卧双套房,步入式衣帽间和独立卫生间,最大程度保证私人空间,营造自我私享的场域



主卧采用270°环幕落地景观窗,采用圆弧式转角设计,融合极具流线感弧形玻璃窗,空间线条流畅圆融,阳光穿透无阻,整体空间更显通透澄明。


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极致景观视野的占有、整体柔和的平衡之美,是卧室空间的极大亮点。


主卧配置男女主人双衣帽间,规划衣物、包包、珠宝柜、多宝格及指纹密码柜,定制订制扪皮柜门,以高档皮革包裹,提升空间整体质感。



更懂你的全屋智能


入户门处设置超级智能面板,指尖开启智慧人居生活。一键智能开关系统、居家安全系统,从生活的每一个细节体贴考虑居家安全。另外全屋百余项人性化智能细节,将有温度的关怀带给每一位居者。


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全屋人性化设计:户内采取无高差设计,预留回转空间,方便担架和轮椅进出。


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豪宅建筑立面:轻盈的翱翔之姿


中骏的每一座“天”系列产品都根植于本土文化之上,创造全新的精神高度。


在厦门中骏·天盈的打造上,设计打破传统住宅小区的规划形态,

以海洋为引,以“滨海文化+白鹭文化”为创作理念,带来打破传统的地域性作品。


在建筑造型上,摒弃传统的排列手法,提取白鹭羽翼的伸缩层次与舒展弧线,

利用横向挑板,尾部层层渐变的方式,描绘出层层叠叠的线条节奏,营造出白鹭展翅的优美形态。


以不同的表达方式与顶部造型互相呼应,带来更具轻盈气质的建筑视觉



巨幅落地玻璃,辉映着犹如海面的粼粼波光立面流动线条与弧形转角窗的灵动曲线,串联起白鹭凌空翱翔之姿,每一处凝造,仿佛让建筑拥有了生命力。


图片

图片


中交·中央公园翠澜峯境

开发商 销售参考价:18000 浏览量:12256

第三大中央公园之畔

中交·中央公园翠澜峯境



建筑方案设计:大象设计有限公司

建筑施工图设计:上海天华建筑设计有限公司

建筑面积:126465㎡

容积率:4

绿化率:32%



如果说在喧嚣的城市中需要寻得一方宁静,公园便是城市人心灵的栖居之所。


重庆中央公园,位于渝北和两江新区腹地核心,占地约2300亩,是继纽约·中央公园、伦敦·海德公园之后的世界第三大城市中央公园,也是亚洲最大的开放式城市中央公园


翠澜峯境项目遵循高端住区的择地原则。以人为本,以未来为基础,落址于重庆中央公园的西南角,12.48万方精致住宅,坐揽中央公园森林之境。


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创新极致宽厅

196㎡四房三()卫


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餐客厅创新亮点突出:南向大横厅、转角宽景阳台、客厅一侧带飘窗270°瞰景


餐厨一体化设计,可以看到中西厨相连是一个超大厨房,同时中厨可分可合,隔绝油烟。


4开间朝向中央公园,可极目约2100米绿色生态景观长廊。

四房两厅三(两)卫户型,既满足三代同堂的温馨,又容纳多子女时代的幸福,尊重家庭生命周期规划,从容有序,舒适生活一步到位。


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精装则围绕隽永经典的空间美学,将对雅致细节的追求转化为对现代时尚的雕琢,力求达到一种纯粹和极致。

大量弧形家具的运用,让空间充满了浪漫与自由,恢复潜在的诗意。



都市人居格调城市会客厅SOCIAL SPACE,为邻里交流提供了雅致轻奢的空间氛围。实现多场景的自由切换,不论休闲聚会或独享空间都能在此处找到归属感。



在色彩与质感之间,简约主义是设计师想追寻演绎出的空间情调。

通过纯净石材肌理与柔和的设计线条、极具艺术感的装饰造型、有温度的中性高级棕,以及满足聚会的餐客一体化空间,重新探讨多种生活空间的可能性与设计的包容性,引导面向未来一代的美学趣味。




城市界面,豪宅造景


建筑师通过设计,将小区入口作为城市界面的一部分进行打造,将介于两栋塔楼之间的主入口,塑造成宽22米、高度近9米的金属门头

现代简约而极具力量感,予人高门大院的空间感受,成为周边城市环境中一抹亮眼的风景。


玫瑰金色的竖向格栅圆形玻璃穹顶的对比充满视觉冲击力,每当夜晚业主归家时,既有星光洒落,又有灯火暖意,整个小区的品质在初见的第一眼便凸显高贵典雅的气质,实现了小地块大界面的视觉冲击,放大了核心地块的土地价值。


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中心花园应该是自然的、平和的、轻松的,尽管项目景观空间有限,设计师仍然将中心花园景观轴分成了四个场景:


第一个场景是主入口门厅圆形喷泉,恢弘大气;

而进入中心花园后,则用一个巨大的跌水水景营造出静谧感,两只鹿型雕塑表示自然的象征,水池映射出挺拔优雅的建筑和曼妙的植物,宁静且富有仪式感;

第三个场景是水池景墙后的林下休闲空间

最后是一片开放式多功能阳光草坪,从观景、休憩到户外活动,各个空间动静结合,将诗意生活与视觉艺术完美结合在一起。


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佛山越秀阅湖台

室内设计 设计参考价:10 浏览量:3202

全景奢享大平层

佛山越秀阅湖台

230㎡五房三卫



占地面积:68860㎡

建筑面积:226539㎡

容积率:2.5

景观设计:metrostudio迈丘设计

示范区室内设计:广州市泽辰装饰设计有限公司

样板间室内设计:广州赫尔贝纳室内设计有限公司


越秀地产 竞争力指数:84.57

房企产品力

20

品牌力

20

稳健性

20

营收

20

市场布局

10

物业管理

10

17.92

17.81

15.25

18.1

6.89

8.59

★★★★★

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★★★★★

★★★

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产品力:★★★★★

创新

品质

人居

价值

人气

规模

获奖

项目产品力

均值

项目人居

均值

销售均价

(元/㎡)

总浏览量

公众号

阅读量

操盘金额

(亿元)

12

78.35

15.26

30182

70911

56067

1246.9

稳健性:image.png

融资评级“三道红线”

新增土储货值

国际机构信用评级

绿色档

1167.4亿

BBB-(标普)

★★★★★

★★★★

★★★★

营收:★★★★★

销售操盘金额

净利润

团队规模

1246.9亿

61.37亿

1.8万人以上

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★★★★

★★★★


项目供方数据、TOP20企业数据,加入金盘会员获取


户型亮点:独立二进玄关、L型IMAX阳台+L型全景主卧、餐厨客厅一体化





豪华入户:独立电梯,二进玄关,尊贵感满载;双入户动线,生活待客互不影响。


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灵活大阳台:约12米豪华观湖阳台,270°俯瞰孝德湖一线景观,阳台一处可根据生活需要改为房间,灵活百变。



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(阳台改造前、改造后)



实现设计与自然的对话,在尊重自然的基础上,思考设计赋予的精神意义,才能实现恰如其分的场景与匹配画境



舒适社交与生活场:餐厨客厅互动性强,L型边厅,中西双厨岛台,家庭交流方便。



超高便捷实用度:靠近玄关厨房处设置独立家政间,卫浴三分离设计。


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顶级私人享受:双套间配置,主卧带L型全景飘窗及书房空间、独立衣帽间。


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引湖入园,还原生活本意


好的产品离不开好的社区环境,园林景观由于是用户大量参与体验的部分,必须确保其品质,才能体现项目大平层的竞争力。


来源:metrostudio迈丘设计


佛山越秀阅湖台位于佛山市罗村,据佛山CBD约13公里,往东与孝德湖公园仅一路之隔,生态资源优越,具备成熟公园配套系统,为地区板块内最具环境优势的地块。项目以自然为邻,以人性化的设计营造公园生活,打造所见即所得的高品质社区。



为了最大化实现所见即所得,迈丘设计引入孝德湖内外呼应,塑造园中院落;自然无界,将社区与公园融会贯通,还原生活本意。





岭南传统园林以住所、园林之间的糅合见长园/居相融,园林/生活空间之品质得以相互渗透。设计立足孝德湖公园景观,以岭南传统园林-梁园为灵感范本,以传统造园布景手法结合现代美学师法自然,编排极简几何性空间,赋予整体诗意,打造两轴双园十二景。



△ 佛山民间艺术-乐安花灯



园/居相融的爆发点:踏镜池凌于湖上,脚踩水中星汉,背靠花灯琼廊,面朝粼粼波光、碧荷荡漾,再品梁园荷香小榭之远韵。设计再现梁园荷香小榭之远韵,以精巧的花灯琼楼、宽广的朴雅湖景之间对比映衬,打造湖/居关系的爆发点。



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