2022中国房企竞争力年度排行榜

新年伊始，在政策的加持下，房企融资规模大幅回升，同时，居民住房贷款迎来政策利好，行业正从各方面提振市场信心。市场有望在逐步的修复下缓慢回升，房企要在空窗期中抓住机遇，加紧提升综合竞争力，在市场恢复之际突围而出！

房地产产品价值体系，由竞争力、产品力、品牌力组成。其中，产品力和品牌力是竞争力的组成部分：竞争力反映购房推荐综合指数，赋能营销；产品力反映产品实力，赋能研发；品牌力反映房企口碑，赋能品牌。这“三大力”相辅相成，最终形成消费者购房指引。

金盘网已是第6年发布中国房地产开发行业权威榜单，2022中国房企竞争力年度排行榜，客观、全面地反映房企的综合实力，尤其是目前消费者更加关注的稳健性、交付能力，给消费者决策提供重要参考，助力房企营销。分析竞争力榜单，有利于房企了解行业数据情况，明确自身在行业中的综合位置，及时调整战略；有利于购房者全面评估企业实力，形成选房参考。2023年，在市场信心逐步恢复，企业蓄势待发的背景下，企业要在新形势，新发展模式下寻得新机遇，实现长期稳健、高质量发展！

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榜单说明

1.产品力：评价操盘金额和销售均价（数据来源：克而瑞地产研究、中指研究院）、专业奖项（金盘奖及地产设计大奖）、专业人气、人居舒适性、项目产品力。

2.品牌力：评价金盘网数据（专业平台）、媒体数据（数据来源：新榜企业官微数据、凤凰风财讯房企视频号指数）、消费者满意度（数据来源：凤凰风财讯房企舆情）、荣誉（数据来源：专业奖项及企业奖项官网）、行业认可（房企品牌官及媒体评分）。

3.稳健性：评价房企融资评级“三道红线”（凤凰网风财讯数据）、新增货值（克而瑞地产研究数据）、企业发展评级（房企公开数据整理）。

4.营收：评价房企操盘金额（克而瑞地产研究数据）、净利润（凤凰网风财讯数据）、团队规模（企查查公开数据）。

5.市场布局：评价房企一年内新增项目和总项目数量（金盘网数据）、在售项目数量（凤凰网风财讯数据）的城市等级布局。

6.物业管理：评价房企物业官方公众号阅读量（新榜数据）、物业百强排名（中指研究院数据）、物业公司是否上市（企业公开数据）。

7.排名按照竞争力指数综合排序，依据权重-产品力20%，品牌力20%，稳健性20%（其中房企融资评级“三道红线”占35%，以绿档不触线为满分；新增货值占35%，以前三名为满分；企业发展评级占30%，以BBB级以上为满分）营收20%（其中操盘金额占35%，以3000亿为满分；盈利水平占50%，以300亿为满分；团队规模占15%，综合评估人效），市场布局10%（其中新增项目25%，总项目数量25%，在售项目数量50%的城市等级布局，分别计算一线城市权重40%，新一线城市权重30%，二线城市权重20%，三线及以下城市权重10%），物业管理10%（其中物业官方公众号阅读量40%，以前十名平均阅读量为满分；物业百强排名35%，以前十名为满分；物业公司是否上市25%）

8.本榜单统计截止时间：2022年12月31日24:00

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2022中国房企竞争力分析

房企综合竞争力具体由产品力20%、品牌力20%、稳健性20%、营收20%、市场布局10%、物业管理10%构成。

一、产品力

产品力占比20%，六大指标包括操盘金额、销售均价、专业奖项、专业人气、人居舒适性、项目产品力。产品力反映产品实力，地产行业回归产品已成共识，如今更需要脚踏实地，重视产品力打造，才是实现高质量稳健发展的根本。

产品力前十名依次为：中海地产、万科集团、保利发展、绿城中国、金地集团、建发房产、华润置地、招商蛇口、融创中国、龙湖集团。

最新发布的2022中国房企产品力年度排行榜TOP100以及相关解读，请点击查看。

二、品牌力

品牌力占比20%，五大指标包括金盘网数据（专业平台）、媒体数据、消费者满意度、荣誉、行业认可。品牌力，是房企竞争力的一个重要部分，对于当下房地产行业树立品牌口碑，高质量、健康发展具有重要意义。完善品牌体系建设，并转化为现实购买力，是房企发展的重要内容。

品牌力前十名依次为：绿城中国、招商蛇口、万科集团、保利发展、华润置地、旭辉集团、中海地产、龙湖集团、建业集团、碧桂园集团。

最新发布的2022中国房企品牌力年度排行榜TOP100以及相关解读，请点击查看。

三、稳健性

稳健性占比20%，其中由房企融资评级“三道红线”35%，新增货值35%，企业发展评级30%构成。综合评判房企是否具备管控风险，穿越行业周期的能力。

房企融资评级“三道红线”，包括：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的现金短债比小于1。

220家房企中94家有相关数据，其中未踩线房企占35%，而65%房企均不同程度地踩中1-3条线，其中踩中三条线的房企占有数据房企的20%。

2022年房企筹资端流动性紧张，债务压力大，出险房企多。2023年1月，央行提出要“落实金融16条措施，支持房地产市场平稳健康发展”。市场方面我们看到，中骏集团与中国银行、建设银行等签署战略合作协议，累计获得超260亿金额授信；融创160亿元境内债整体展期成功……目前政策逐渐发力，融资渠道得以逐步开放，在利好刺激的情况下，众多房企将根据自身情况抓住机会，积极对接资金供给方，解决流动性问题，从而拉动销售。

新增货值，拿地金额TOP100房企全年拿地总金额约1.65万亿，同比去年下降57%，拿地金额1000亿以上房企仅8家。

在行业深度调整期，大部分房企放慢拿地节奏，国企发力，民企总体减少投资规模，但仍有部分民企填补空缺，具体表现为：

国央企投资力度高，区域深耕民企精准拿地：大型国央企大部分位列TOP10，如保利、华润、中海、越秀等。此外，中建系公司表现抢眼，如中建玖和、中建东孚、中建壹品等均进入拿地金额TOP100。地方民企发挥深耕优势，例如滨江集团拿地金额1543.2亿，新增土地几乎都位于杭州；在土地市场遇冷之下，部分中小房企抓住机会储备土地资源，例如伟星房产拿地金额410.8亿，进入拿地金额TOP20。

地铁、城投逆势拿地，房企合作加深：如广州地铁、深圳地铁、广州城投、临港城投等，依托城市发展及轨道交通建设需求，在TOD项目、新城项目开发具备优势，与此同时，民企与之加强战略合作，例如万科集团与深圳地铁，大家房产与苏州交投集团签署战略合作协议。

企业发展评级，房企评级一定程度上反映了房企的发展情况及趋势，国际三大机构：标普、穆迪、惠誉的评级作为企业对外融资背书，对房企具有较大影响。2022年由于行业动荡，市场对评级的敏感度提高，而消费者的情绪也会受其影响。国际机构在2022年多次对房企评级进行调整，但不乏像龙湖、九龙仓这样的民企依然位居评级前列，展望稳定，维持着较好的信用水平。

此外，由于境外融资渠道不再通畅，国际评级对房企来说意义有所下降，因此2022年不少房企申请撤销评级。与此同时，国内对ESG发展关注度持续升温，ESG与中国经济及房企的高质量发展高度契合，国央企成为发展ESG的排头兵，例如中国金茂深度钻研房地产行业绿色技术，华润置地在双碳路径以及ESG信息披露上已经成为标杆。民企例如旭辉也加强重视ESG，连续第3年获MSCI提升ESG评级。

综上所述，企业发展评级维度，综合考虑ESG评级与国际金融机构评级，以更全面地评估房企发展，2022年样本房企评价等级在BBB级以上（包括BBB-、BBB、BBB+及A级）的占21%，其中能达到A级的仅5%；B级（除BBB级以外）占比54%，超过一半，为目前大多数房企评级，但C级房企占比仍有四分之一，还有较大提升空间。

四、营收

营收占比20%，其中由房企操盘金额35%，盈利水平50%，团队规模15%构成。在行业重视降杠杆、高质量发展的主流下，评判房企利润规模及能效。

操盘金额，TOP100房企全年累计操盘金额同比去年下降41.6%，TOP200操盘金额同比下降42.1%，千亿房企20家，比去年减少一半，行业步入无增长时代，操盘金额TOP10、TOP100、TOP200进入门槛均有所降低，优胜劣汰，一些在窗口期发力的中小房企有了更多机会。

千亿以上、500-1000亿、300-500亿三个档次目前占比不到10%，100-300亿占比最多，为31%，是大部分房企目前规模，此外50-100亿、50亿以下占比都在23%左右，随着行业由规模化转向高质量发展，越来越多的房企不再增加销售目标，而是追求更稳健、更长远的发展。

受制于2022年市场冷淡，在行业调整期下房企耐心以保交付为主要目标，回归产品，在市场筑底回升之时积极营销，保障回款。典型如绿城中国，操盘金额3003.2亿排名第四，在于其一方面强调客研，坚持以客户为中心，以市场为导向的产品主义，另一方面有着敏锐的市场洞察力，高效营销，驱动业绩。加上高品质的交付、精准的投资、品牌力，为企业穿越行业周期提供强有力的保障。

盈利水平，考察房企净利润，2022年预估净利润TOP10房企为中国中铁、新鸿基、万科集团、中海地产、中国铁建、华润置地、保利发展、龙湖集团、合生创展集团、绿城中国。

样本房企预估净利润300亿以上占比约4%，100-300亿占比约6%，50-100亿占比约13%，0-20亿占比约38%，净利润梯度与房企数量呈反比，同时0亿以下占比约28%。

除了上述排名靠前表现较好的房企外，2022年整体房企利润降至历史较低水平，受2022年市场持续低迷影响，房企盈利承压，面对大环境，房企做出了不同的应对方式：一是做好利润平衡，控制成本，提高效率；二是产品方面保证交付质量，提高溢价能力，以增加利润；三是展望长期，在房地产业务的基础上，多元化布局经营。以打造能够长期稳健发展的综合竞争力。

团队规模，在房企由规模化转向高质量发展的时代，意味着团队规模也并非纯粹的越大越强，优化团队结构也是降本增效，控制利润的重要一环。团队规模所指向的人均产值，才能评估一个企业是否做到高效、高质量发展。

团队规模方面，样本房企6万人以上的占15%，3万-6万人的占20%，其中最多的是1万-3万人、5000-1万人，占比分别是31%，5000人以下的占3%。

人均产值方面，结合房企2022年操盘金额来看，高人效最典型的代表为滨江集团，人均产值超过8000万，高峰期能达到1亿；中海、绿城的人均产值亦能达到3000-4000万以上，TOP10房企人均产值则超过1000万。

五、市场布局

市场布局占比10%，其中包括房企一年内新增项目25%和总项目数量25%（金盘网数据）、在售项目数量50%的城市等级布局。以房企在各级城市的项目数量，评判房企在全国范围内重点城市的布局情况。

一年内新增项目、总项目数量（金盘网数据），包括示范区、大区，以及开发、建筑、景观、室内项目。一线城市占比都在5%左右，新一线城市总量高于二线城市接近10%，新增数量也高于二线城市。新一线城市相对一线城市而言土储更多，是房企突显竞争力，树立标杆产品，重点关注的部分。而三线城市及以下城市占比最高，在近一年更是达到61%，由于过去五年项目供应量大，在去年保交付的大环境下，房企也推出了大量大区项目、精装样板房案例，一定程度上体现了行业交付水平的提高。

在售项目布局，占比最高为新一线城市占38%，可以看出，房企此前已将拿地重心集中在更有发展潜力的一线城市，现在更是将推盘重点放在经济及人口强大，购买力尚未透支的一线城市。而三线及以下城市库存巨大，市场购买力相对弱，同时“保交付”仍然是房企重心，将大力推进已售出未竣工项目的交付。

六、物业管理

物业管理占比10%，其中由物业官微阅读量40%、物业百强排名35%、物业公司是否上市25%构成评价。高质量发展下，物业服务能评判房企是否做到符合市场发展趋势的城市运营商、生活服务商。

物业公众号阅读量，超100家房企的数据显示，房企物业官微月度阅读量10万以上、5-10万的仅有1%，1-5万占19%，12月份物业官微阅读量最高的房企TOP10为绿城中国、华发地产、融创集团、中海地产、永威置业、金地集团、雅居乐、中国中铁、保利发展、龙湖集团。

5000-1万占12%，发文物业官微阅读量在1-5000的最多，占27%，而另外有40%的房企未发文。与房企集团官微相比，房企物业官微的宣传与关注度还有较大的差距，但随着“保交付”越来越得到重视，物业官微也是房企宣传交付能力的一个重要平台，在标杆物业公司的引领、良性竞争下，以及目前产品配套越来越重视运营、重视生活服务，行业整体的物业水平还有较大的发展空间。

物业百强排名，有数据显示，百强物业有超过六成管理面积位于五大城市群（长三角、大湾区、长江中游、成渝、京津冀），百强物业2022年收入均值预计在13-15亿元左右，而TOP10物业营收均值超过100亿，与其他企业拉开较大差距。

物业行业之所以备受关注，是因为其服务边界不断延伸，逐步由住宅社区走向城市，配合房地产产品的升级，物业发展“全生命周期+全生活场景”服务，布局亲子、零售、旅居、养老等领域，助力提升产品力。

物业公司上市情况，61家上市物业公司中，有49家所属房企为综合竞争力TOP100企业。截止1月15日，物业企业市场表现平均涨幅-0.76%，已上市61家企业中16家股价上涨，占26.23%，其中力高健康生活最高，为8.97%。