5月的最后一天，成都住建局发布了《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，对住房限购、限售、首付款比例等作出大幅调整，引起广泛关注。

图源网络

从内容上看，政策试图从购房资格、房屋流通、交易成本、金融支持等多方面的优化调整给市场松绑。

事实上不只成都，今年二季度以来，全国多地包括苏州、杭州、南京、武汉、西安等城市陆续出台不同程度的房地产松绑政策。尽管各地政策不尽相同，其目的都在于刺激楼市复苏。

从客群角度看，成都新政最直接的影响是放宽购房资格后，刚需客群被大量释放，而高端改善型客群房票增加。在当前市场不稳的情况下，购房者出手更加谨慎。新政诚然也是提振信心的有利措施，但对于购房者而言，真正影响其购房欲望和冲动的，核心要素依旧是产品本身。

在当前放宽限购的背景下，产品该怎么做才能打败竞品，获得高于周边产品的溢价？我们以放宽限购的“排头兵”成都当地的项目来看，通过规划布局优化采光、通过户型和社区配套等实现产品溢价是不少开发商的选择。

一、优化采光通风，实现产品溢价

明亮通透的住所能让人的心情舒畅和顺，采光优良的户型不仅节能，而且天然光线充足的地方不易滋生细菌。因此优化采光往往能带来户型上的溢价。

1、全户型朝南向

太阳东升西落，不管是朝西还是朝东，都只能享受半天的阳光，对于北半球来说，南北朝向自然是最佳选择。部分户型朝南不难，难的是实现所有户型都朝南。

成都人居懿林语项目总占地约38亩，产品类型包含高层、洋房及叠拼，总共仅规划了344户，容积率2.0。

在布局方面，人居懿林语采用全南朝向设计，满足采光与通风最佳化。其中，高层（17-23F）、洋房（10F）、叠拼（6F），不同的层高形成了跌落式的建筑天际线。错落有致形成独特的建筑景观的同时，也让每一户房间都能够具备更多更宽阔的景观视野。

点击查看项目详情

绿城·桂语麓境位于天府新区，麓山板块，地块西侧就是约4000亩的麓山高尔夫别墅区。总占地约41亩，容积率仅为2.0，绿化率达35%。

项目意境图

桂语麓境位置条件优越，周边商业配套完善，教育资源丰富，能满足多层次的教育需求。更可贵的是桂语麓境坚持所有户型纯南北的布局，项目每一套房源都是坐北朝南，享受充足的日照，实现南北通透。

2、优化梯户比，强化采光

桂语麓境主力户型为89-141㎡，均为一梯两户设计。在当前市场下，由于同面积段的产品大多都采用塔楼设计，梯户比过高，这就会导致暗厨或者暗卫的出现。

但桂语麓境则是从购房者居住的角度出发，将整个社区打造成一梯两户纯南北通透板式结构的8-11F小高层。以此来保证每一户房源的采光与通风。

比如这个89㎡的户型不仅实现了明厨明卫，还拥有一个面宽超7米，面积约8㎡的阳台，同时该户型实现了客厅、主卧、阳台三部分空间的紧密衔接，实现了空间利用率的基础上还规避了小户型空间上的局促感。

开通金盘VIP会员，看更多高清户型图

3、优化外立面窗墙比

在建筑外立面上，绿城·桂语麓境延续了绿城式的建筑美学，采用纵向上是新古典主义建筑的三段式立面，横向上则是充满了现代感的横向线条，让桂语麓境的建筑整体上没有一丝多余和冗赘，有利于后期的维护和保养。

同时，大面宽、窄进深，镜湖般的立体设计还可以让更多的房间朝南，采光面大，窗墙比高，让阳光进入房间的纵深更长，让风更容易穿透房间，居住舒适度更高。

项目效果图

二、全龄成长空间设计

在当前疫情反复，市场不稳的背景下，购房者更加倾向能一步到位，免去未来十年甚至二十年内更换住房的麻烦。这就意味着全龄化的户型结构、社区配套不再是锦上添花的加分项，而是市场推动下的必然选择。

1、全生命周期户型

对于首次置业的青年来说，小户型是首选，但问题是随着孩子的出生、成长，甚至二胎三胎的来临、老人的加入，一套住宅能否适应未来家庭结构变化带来的居住需求的变化？全生命周期户型，不仅是为了适应将来家庭人口的进化，其背后的吸引更在于，不管人数多寡，居者可以不受户型限制，自由转换空间。

中梁中南领地南充CBD天镜样板房99户型，采用横厅设计，视野通透，采光和通风优良。客厅预留了一个可变空间，孩子出生前可以作为开放式书房或游戏厅，有了孩子后可以用作儿童活动空间或者作业区，同时随着二胎的到来，也可以翻转成二胎宝宝房，即使家庭结构发生变化也能轻松应对。

开通金盘VIP会员，看更多高清户型图

点击查看项目详情

成都保利·时区（北新）136㎡样板间给足了不同阶段家庭结构的人性关怀。

开放式书房可以满足未来儿童活动区、二胎房的转变；

主卧与儿童房相连，方便照顾幼儿；

老人房靠近公卫，方便老人起夜，在有需要的情况下，还可实现双套房的转变。

开通金盘VIP会员，看更多高清户型图

点击查看项目详情

▲锐度设计

成都佳兆业·珑玺170㎡4房2厅3卫同样针对客群的多样性及业主在不同年龄段需求的变化，设计灵活可变的功能空间，提供全生命周期的住房解决方案。

户型特色：全生命周期/洄游空间/独立电梯厅/双玄关入户/中西厨/家政间设计/豪华套房/宽景阳台

开通金盘VIP会员，看更多高清户型图

点击查看项目详情

▲深圳市佰邦建筑设计顾问有限公司 

2、全龄活动配套空间

成都东原&花样年·香门第名家位于郫都区蜀都新城，板块定位为“第五代城市”。这里将是郫都区城市片区的行政中心、科教中心、居住中心，是未来发展的核心区域，自然人文资源丰富，南侧有优质的自然景观河道；文化馆、规划馆、图书馆、体育馆及五个绿色公园环抱周围。从郫都区图书馆起至中信大道沿路立疆为界，形成项目独特的展示风景线。

项目以营造轻松舒适的度假体验为理念，力求打造丰富的生活场景，重新定义有温度的现代国际生活社区。功能活动组团围绕中心水景设置，高层建筑围合中心活动空间，打造融外界资源与内部配套为一体的舒适归家动线，致力于提供高品质的生活体验感。

项目以四大板块为核心，打造全龄化休闲运动场所，在满足儿童娱乐的同时，也重视中老年的运动场地打造，真正实现全龄活动空间。

基于对社区生活不同需求的持续满足，童梦童享3.0系列的水童梦作为创新，结合水主题与东原的东东马形象，创造出以海马形象为设计灵感的戏水乐园，结合互动水景及高差错落的场地，布置多种趣味性的设施，依附于中庭水景，为整体水景空间多了一份童趣和参与性，激发儿童的探索性。

点击查看项目详情

华润·建发·天府和鸣作为网红神盘，拥有突出的区位条件，同时该项目配套设施齐全，且周边教育资源丰富，在成都新政春风吹拂下表现亮眼。

项目区位图

项目效果图

项目整体规划方案延续古已有之的繁华，保有城市古韵，追寻蜀地记忆，传承成都蜀王府之格局脉络，打造临门望府，滨序和鸣“一主轴”；院落五重渐入景，蜀风秀丽的“五进院”；谐礼相交，仪雅和鸣“两跨院”。

项目总平图

设计师将文脉融于自然，秉承“以人为本”的设计宗旨，营造入府自然中式水景核心会客厅、社区中心大庭院、鲤乐荷间儿童主题活动区、N+1全年龄休闲活动空间，以及一层特色私家自然花园。

规划空间结构分析

建发儿童主题活动区同款鲤乐系列

成都新力翡翠湾满足全龄休闲运动需求，为居者带来最佳居住体验。

为满足儿童成长的各种需要，小区儿童乐园以童真为主题，从“混龄运动、立体空间、主题性”三个层面建设，打造混龄儿童活动区域与立体空间。

八项儿童活动设施，定制防护设计，在避免磕碰受伤的同时，满足各个年龄段儿童的活动需求。

针对儿童乐园的主题，场地绿化以生如夏花为题，层亚乔对空间进行分隔，采用色彩多样不重复的绿植，自由活泼的地面色彩搭配，产生视觉冲击。

儿童乐园附近设有多功能休闲区，设有羽毛球场，健身活动场地，面向社区成年与老年住户，构建放松、休闲、锻炼的活动场所，休闲区附近设计大型乔木组团，借大乔形成绿荫，托开花灌木活跃气氛，构建舒适休闲的社区活动体验。

楼与楼之间设有邻里空间，休息闲谈，林下阅读，为住户提供赏景茶叙的交流场所，常青大乔傲立其间，搭配高中低的植物组团。坐于庭院间，幸得返自然

点击查看项目详情

金盘平台，收集囊括了各面积段、各类型的户型图、总平图

开通金盘VIP会员，看更多高清户型图

看设计师如何实现产品溢价