公寓开发趋势

文 / 富力地产广州集团公司 副总工程师 许婕

概念综述

要谈公寓，我觉得首先要做概念上的区分。国外的公寓，概念比较清晰，通常包括condo、apartment、studio和service apartment。Condo主要是指住宅式公寓，apartment往往用于出租，studio多为平层或复式单间，一些年轻人在这里工作或创业，service apartment服务式公寓，也称酒店式公寓，一般为开发商请管理公司进行管理，提供酒店式的服务，如清洁、洗衣、送信、点餐、保姆等管家服务。

而在中国，公寓的概念很模糊，很多时候开发商做公寓，是因为地块的用地性质不是住宅，而区域内的办公产品又不好消化，为了规避风险，提出了公寓这个区别于办公的产品概念。很多时候，除了一些规范的限制，开发商做公寓产品的思路基本等同于住宅，如房型、功能等方面的设计基本参考住宅，区别可能就是没有阳台和立面设计上的商业办公化。

另外，国内还有一种“公寓”，就是市面上有些特别高端的住宅项目，它的用地性质是住宅，但会称自己为某某公寓，这里的“公寓”其实只是一种带有包装意味的称谓，代表着定位比较高端的意思。

所以，要讲公寓的开发趋势，前提是要明确公寓的概念和定位。

功能定位与区分的难题

实际上，如果开发商拿到一块办公用地，又出于市场的考虑不想做办公，纯粹地以开发住宅的思路去做，也存在很多难点，如报建时不容易通过，对于开发商来讲，也需要更大的投入，如电梯配置、消防标准等都要高于普通住宅。

为提高去化率、控制总价，现在办公用地上的公寓普遍采用单间的形成。但是这个单间的功能是居住、办公还是二者混合的，国内现在有些开发商也开始去做区分，但都不算很清晰。例如富力之前的珠江新城盈力和盈丰项目，当时做了单间产品，无论是设计还是销售，它的功能定位都是偏向居住，但到后来，很大一部分都被一些小公司租来或买来办公，里面的装修和配置都要重新进行改造和整合，造成了浪费。还有一些单元被酒店管理公司租下，重新包装，做酒店经营。在同一个项目中出现了几种类型功能，它同时是condo、studio、apartment，甚至是酒店。

之所以出现这种情况，就是因为我们在做公寓产品的时候，没有把功能区分开。如果客户买来想要居住的话，当然不希望旁边是个公司，同一楼层有很多陌生人来上班，或者原本希望获得酒店式公寓的服务，但是又要忍受同一栋楼里同时存在不同性质的使用。

我也去看过其他公司的项目，也存在这个问题，因为项目本身用地性质就是可以办公的。如果是住宅用地的话，开发商肯定会直接做成住宅，因为住宅最好卖。但是为什么中国衍生出了这样的公寓产品？这其实并不是出于开发商的意愿或使用需求，而是出于换一种方式去销售的需求，所以现阶段国内的公寓定位我认为是有点混乱的，消费者也会存在担忧，因为旁边是居住的还是办公的，消费者没办法控制。

富力在澳洲的一个项目中，当地的设计单位把studio集中在裙楼，塔楼是正常的住宅单元，一房、两房、三房等，他们会对不同的产品功能做分区，不像国内，可能一栋楼全部都是单间。把项目单元做小，让销售总价低一些，促使大家以投资的目的去买，但这不是长久之计，因为大家买了也不会去住，最后还是只能回到办公的性质上。

近年来我们有部分的公寓项目，会根据当地市场的需求采取毛坯交楼方式，将功能留给消费者去定义，可以办公，可以出租，也可以居住，可以减少一些装修上的浪费。

发展方向：面向不同的需求

我个人认为，住宅式公寓和单间studio会是比较合理的发展方向。毕竟公寓不是办公，在性质上它更倾向于住宅，所以住宅型公寓是发展趋势，它与普通住宅的区别就在于它能够提供的服务，可以有更多的配套、会所、管家服务等，这些可以让住宅式公寓在档次上同普通住宅区别开来。

除此之外，我认为未来中国的一线城市也会出现更多的服务式公寓，也就是酒店式公寓的需求，它面向一些工作繁忙的白领或企业高管，提供丰富的生活服务。富力在广州就有丽思卡尔顿酒店公寓，也有计划把某一个原来打算出售的项目打造成服务式公寓，我们会同专业的管理公司合作，这些管理公司有自己的专业经验、人员和完善的规范，开发商提供场所，并且根据管理方的要求对项目进行重新装修和配置。它跟酒店的不同在于，它是针对长期客户和家庭的需求，提供各种房型，配厨房，可以维持一个家庭的日常生活。

那么在具体的产品设计方面，住宅式公寓基本就可以当住宅做，酒店式公寓跟住宅式公寓很像，只不过是有酒店式的服务。Apartment（出租型公寓），它针对的人群是单身或年轻夫妇，户型一般都是四五十平方米的一房或六十平方米左右的两房，不会很大。国内最多的是平层或复式单间，我觉得跟国外的studio最接近，可住可办公，或是混合的，一般都是一个大开间，面积小，平面一般没有太多要求，主要是售价或租金低。

立面设计方面，住宅式公寓更倾向于做art-deco，因为不能做阳台，住宅也不适合做玻璃幕墙，采用art-deco风格会比较容易处理。内装方面，住宅式公寓一般以简洁、干净、现代为原则，毕竟客户会有自己的想法，要留些空间给他发挥。硬件方面如橱柜、电器、洁具等，要注重品质，选好的品牌，通常要求比普通住宅高一些。

单间式的公寓，立面设计更倾向于商业办公的风格，立面多采用玻璃幕墙。我们现在正在研究用门窗系统做幕墙的效果，简单来说就是不采用幕墙系统，但是降低实墙的比例，立面看起来也很商业办公化，这更多的是从成本的角度去考虑。内装方面，单间公寓如果带装修的话与住宅式大致相似，也是以简洁现代为主，有些会选择做毛坯，让客户自己做选择，也可以避免浪费。

     另外，现在也很流行对空间的集约化设计，如市场上一些公寓产品，对储藏空间、收纳空间等做了很精细化的研究；还有在建筑立面上做增加环保绿化设计，这些都是值得继续研发的方向。

好的产品需要一个好的开发环境

在中国，公寓的概念更多的是一种营销的外衣。在概念模糊的情况下，要做好一个公寓产品，一开始就要有清晰的定位，但是出于用地性质的限制，这一点比较难做到。现在的中国，很多城市都有大量的商业用地，很多在短期内难以消化，我们没有那么多企业，就算是在上海，也有很多公寓，问题的根本就在于用地性质和产品功能的错位。

评判一个项目好不好，不是看它设计得漂不漂亮，而是看它日后的运营和使用情况。要打造出一个好的公寓产品，就需要政府在城市规划上面结合市场，灵活细分，制定更有针对性的规范，而不是让大家去打擦边球，用办公的规范去做公寓。既然市场上已经有了这个产品存在，小型创业团队需要studio，高端家庭需要住宅式公寓，都市繁忙人群需要服务式公寓，那么针对这些需求而作出的规划与规范才能促成这种产品的健康发展，更好地完善城市功能。