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中国产业地产前景广阔

——写在产业地产大发展前夜

时代楼盘《133》

文 / 华夏幸福基业股份有限公司副总经理 莫力生


2015年,房地产行业进入深化转型时期,年底的政策利好难以冲淡弥漫的彷徨。在这雾霾重重的寒冬,审读各公司报告对2016年的期盼,却大多明明暗暗地透露出在产业地产方向的野心。有的已提早布局产业地产,对未来充满希望的同时不忘危机感;有的积蓄力量,准备走出根据地快速异地拓展;有的极力宣扬自我创新的概念,意图找到捷径实现弯道超车;有的只恨来得太晚,努力寻找先行者留下的政策间隙。产业地产已成为大部分房地产公司转型的首选方向。

 

如何定义产业地产

进入21世纪,“产业”逐渐替代“工业”成为经济发展的主要概念载体。产业地产作为工业地产的升级换代,也同时承接了推动社会经济发展的重任。

何谓产业地产?以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营。这里的“产业”,既可以是传统制造业,也可以是研发、服务业或者总部经济。

中国的产业地产(包含其前身工业地产)开端于20世纪80年代的改革开放,迄今已走过5个阶段:加工制造——工贸物流——研发创新——产业生态——产业服务,其中每一个阶段都涵盖了之前所有阶段的功能及内涵,均是产业地产之升级发展。

产业地产的形式多种多样。有简单的项目聚集形成的开发区类型,有依照产业链组合配置的主题产业园区,有仅针对某一单一产业方向(如数字化产业研发)的综合体,有专门为大型企业集团量身定制的新园区,更有像华夏幸福的产品这样的产业地产集大成者——综合性产业新城。

 

土地资源稀缺催生产业地产

改革开放之后,国家治理逐步技术化、规范化,城市功能的拓展通过城市规划加以规范。城市规划原则要求功能适度集中,尤其工业用地与城市生活用地适当隔离,客观上形成了工业地产的初步聚集。

中国的土地资源,既要保证基本的农业用地需要,又要考虑环境保护及生态可持续发展,可供城市发展的用地非常有限,因此土地资源配置必须集约化和高效率,而产业地产能够较好地解决这一难题。

 

城镇化助推产业地产

城市化主要得益于第一产业劳动生产效率的大幅提升,大量的剩余劳动力向城市流动,参与更高层级的经济活动。人的聚集和经济要素的聚集,通过产业聚集加速提升了经济发展水平。聚集经济效益,是城市存在和发展的重要原因和动力。

中国新一代领导集体提出的新型城镇化,不仅要求提高城镇化比率,还要求产城融合,生产、生活、生态有机互动,才能实现城市及经济的良性协调发展。

产业地产正在成为经济发展的主要推手,不仅形象正面,在政策、财政、税收、政企合作等各方面均可以寻求扶持与突破,形成百花齐放局面。

 

产业地产特点鲜明

产业地产虽然也归为地产分类,但其本质与传统房地产差别甚大,特点非常鲜明,并在一定程度上也是难点:

1、贴合产业政策

产业地产核心在产业,产业方向必须符合国家和地方的产业政策。中国依然是具有中国特色的市场经济,这个特色就是政府主导,只有符合政府主导的方向,才能顺势而为,事半功倍。

2、放大地域性

中国幅员辽阔,各地气候、资源、历史文化、优势产业各不相同,地方产业政策因此千差万别。产业地产选择产业方向要依托所在地区和城市,挖掘地域优势,利用好相对低成本资源,以形成竞争优势。

3、形成差异化

产业聚集形成产业链,不同行业不同规模的园区有其合理辐射半径,在辐射半径内易产生同质化竞争,降低边际效益。处于不同层级城市的园区也具有不同的产业诉求。所以产业园区需要寻求一定程度的差异化。这种差异化同时表现在物业形式上。

4、以科技创新作为核心驱动

进入21世纪,科技创新已经成为经济发展的首要推动因素。现阶段,移动互联网、云计算、大数据、新能源、生物医药、航天科技等系统性创新平台提供了更多的创新便利,给产业地产带来了更多机遇。

5、独特的产业服务行业

新型产业地产无论大小,都存在内在产业逻辑。更高级的产业组合及运作模式方能带来更强的生命力和服务效益。这类综合性产业服务需求打造出产业服务这个新兴行业,对人才培养和转型都提出了更高要求。

现阶段此类人才尚无法从市场上得到,必须各公司自己培养,相对而言政府更加缺乏,所以产业地产大都以公司运营模式呈现。

 

产业地产的现状

基于前述产业地产的兴起及特点,这个横跨房地产和传统工业的新兴边缘行业并不是那么容易做的。

房地产由初级的住宅地产,到办公地产、商业地产,难度逐步提升,更加贴合社会发展。再到文化旅游地产,产业地产,已经进入跨行业发展,其商业模式复杂,影响因素众多,已经不再是传统房地产“建设+销售”的快速回收投资模式,需要从更多角度更多方面去兑现价值。

现在市场上明确进入产业地产领域的各类公司超过100家,其中领先者如民营企业华夏幸福、光谷联合、天安、亿达、联东,以及国企张江高科、苏州工业园等,都已形成了自己独有的商业模式,传统地产巨无霸万科、绿地也已进入产业地产行业。

随着产业地产逐步成为主流,商业模式远比传统房地产更加复杂多样,虽有不同企业不同项目获得成功,但却没有一家企业敢言其模式可以轻松异地复制成功,产业地产的难度尽在于此。

 

产业地产的发展趋势

顺应中国产业转型期的现状,发展方向不够明晰,政策变化快,市场变化快,要求企业必须具有高度专业性及战略前瞻性。

放眼未来3至5年,产业地产将成为房地产行业的主流,并与国民经济关系更加密切,房地产的支柱性产业地位不可动摇。具体到操作层面,哪个企业能做好以下三个方面,就会在竞争者脱颖而出:

1满足个性需求

结合各地不同的产业政策及不同的发展侧重点,产业地产的定位将会更多体现地域性差别。

不同区域的资源优势不同,产业组合模式就会有差别;不同地区经济发展水平有区别,对于产业链搭建就会提出不同的要求;细分行业的发展阶段不同,企业的特点不同,对物业需求也有差别。

市场经济快速变化,各行业企业也处于快速更新之中,尤其新兴行业,企业规模小,个性差异大,生命周期短。

以上特点要求产业地产开发商具有对行业发展的深刻理解和判断,具有满足行业需求的综合适应性,对发展型行业、企业专业化的引导性。

谁能最大限度地满足个性化需求,谁就占领了市场。

2聚焦产业服务

随着取地和销售难度增加,利润下滑,以销售物业养产业发展的模式不再可持续,产业地产的竞争最终将转变为产业服务能力的竞争。

新形势下,政府通过制定区域发展规划及制定产业发展政策掌握方向,在操作层面将打造行业生态交给市场解决,由对利益更加敏感的市场完成对资源的高效统筹利用。

产业服务能力即产业地产的开发运营能力,产业地产运营的精髓在于推动产业发展,推动产业发展的抓手在于对产业链的构建及整合,产业发展的目的是推动区域发展,实现区域价值,最终达成政府期望。

产业服务能力是产业地产开发运营公司的核心竞争力。

3突破金融创新

在政府全力推广大众创业、万众创新的形势下,产业地产正迎来最大的发展机会。

产业地产的长期性,要求园区对细分行业有持续深入的研究,对行业发展具有敏锐视角,更能发现具有潜力的创新方向和新兴企业。由产业园区对潜力企业给以扶持,包括金融扶持,更有针对性,更易成功,也可反过来强化园区能力,是比纯粹的投资人更符合产业发展需求的模式。

金融创新也是解决产业服务价值兑现的出路,必将成为产业发展的重要突破点。

 

产业地产前景广阔

产业地产尚没有成熟的可复制商业模式,大家都在中途,大家都有机会。产业地产也是风险伴随的行业,应具有危机感,注意控制风险。产业地产需要跨专业综合性人才,对政策解读和研发要求高,必须适应多变的市场,做好随时调整战略及策略的准备。

产业地产发展是国民经济发展的需要,是城市化、城镇化发展的需要,是改善城市环境的需要,是缩小城乡差别的需要。对于房地产全行业转型,产业地产是最佳出路之一,前景广阔。


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