了解社区配套商业规划布局，看这一篇就够了！

1.社区商业的概念与形态类别

社区商业是一种以特定区域内的居民为服务对象、满足居民日常生活消费需求的属地型商业。社区商业分类方式较多，根据不同标准有多重划分方式。一般情况下可划分为单层铺、“一拖二”店铺、骑楼铺等组合类型。

▲多形态组合店铺 

上海仁恒·海上源[墨刻景观]

按照商铺形态分类，可以将社区商铺分为骑楼式商铺、雨棚式商铺及非骑楼非雨棚式商铺三种。

▲非骑楼非雨棚式商铺 

江门鹤山融创御府[C&Y开朴艺洲设计机构 ]

▲雨棚式商铺

 深圳·京基·山海上城二期天赋[筑博设计股份有限公司]

▲骑楼式商铺

不同形态社区商业的优劣势分析：

其次，不同位置的商铺可触达客户数量必然不同，故位置因素对商铺价值有较大影响。根据商铺展示面及人流量因素，一般按照位置对商铺的影响分为“金角、银边、草肚皮”。

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

如下侧重庆·万科·四季花城三期项目，为了便于人流聚集，形成转角广场，设计师以“L”形为造型基础，以“转折”“切割”为设计手法，将金属的力量与玻璃轻盈穿插重构，形成商业“金角”。

▲重庆·万科·四季花城三期[JOMAI侨迈设计]

2.按照消费需求定位社区商业规模

按照周边及小区的商业需求规划社区商业规模，一般分为：外向型、偏外向型、内向型商业，规划的商住比、人均商业面积和特点如下：

如下侧重庆·万科·四季花城三期项目，址于重庆两江新区水土“门户”位置，地块紧邻轨道6号线刘家院子站，同时地块内部还配备一所建筑面积约2250㎡6班幼儿园，加之地块北侧规划教育用地，该地块区域优势明显、居住氛围浓厚，有足够的人流支撑，所以规划为外向型商业，来满足周边的商业需求。

▲重庆·万科·四季花城三期[JOMAI侨迈设计 ]

3.商业配套规划原则

(1)便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上的便利性，体现满社区居民便利性需求的原则；如下侧重庆万科·四季花城一期项目，社区商业主要规划在社区的入口区域，方便居民的日常商业活动。

▲重庆万科·四季花城一期-研发档案

(2) 和谐性原则：实现住宅与商业的相对分离，充分体现商业与居民的亲和性及商业设施的不扰民，确保商业内外环境与居住环境的相互和谐性原则；如下侧济南奥体金茂府项目，社区配套商业主要规划在社区的一侧，比较集中，对居住环境的影响较小。

▲济南奥体金茂府-研发档案（134P）

(3)开放性原则：在楼盘内实现商业布局和规划的不内闭，保证能同时服务于外部客流和通过性客流，符合政府对区域总体商业规划的要求；如下侧长沙保利西海岸项目，由于规划用地中，除了住宅之外，还有商业办公用地，社区底部商业的规划属于外向型，在满足居民商业需求的同时，也可以满足周边商业办公用户的商业需求。

▲长沙保利西海岸-研发档案（149P）

(4)适度开发原则：商业配套的开发建设以服从住宅需要为基本原则,商业配套的开发要适量，根据居住人口情况及楼盘开发进度，分期分阶段开发商业配套；

尽量规划小面积商铺， 30~50、50~70、70~100㎡的社区商铺最容易销售，需要合理地进行面积分割(楼层方面：商铺租金随层数增加逐层减半，售价二层价格可能只有底层的35%～50%，可能相差50%～65%，二层与三层可能相差20%～30%)。

(5)景观再造原则：以景观意境为线索，将商业配套的建筑与空间景观设计融入整个楼盘，创造新的景观，营造一个多功能的、舒适的、令人愉悦的具有文化气息的购物、休闲的环境。

▲上海仁恒·海上源[墨刻景观]

4.业态需求定位社区商业的产品规划

社区涉及区域的业态需求往往决定了开发商对商铺的定位与规划，故业态需求对产品规划起到至关重要的影响。具体如下：

(1)诉求决定业态，首先对不同消费者根据年龄分布可划分为“长、婚、孕、育、闲、康”六个阶段。

(2)根据不同阶段人群的不同诉求，可将客户的业态需求按照需求层次分为基础需求、升级需求、高级需求三个维度，随着项目运营交付发展，各业态占比随之动态变化。

如下侧南通招商弘阳观江海项目，与传统的售楼处不同，此此设计中，将一层空间提供给社区居民或周边的孩童服务。入口的花店、手作坊、餐饮吧台、儿童活动等等分布在这片生活体验场所里，空间通高开放敞亮，每个人都可以在空间里找到自己的小乐趣和小天地。

▲南通招商弘阳观江海[上海拓观建筑设计机构 ]

(3)综合客户需求层次，进而可将社区商业分类为九大业态 ，为居民提供便捷社区生活商业配套。

(4)不同业态的社区商业对位置热力等级的需求度有所不同，将商业价值划分为1/2/3等，不同业态可落位不同价值地段。

(5)根据不同业态需求确定面积段，划铺时尽量以需求确定面积大小。

5.社区商业的交通设计要点

（1）运动与通路：设计中应充分考虑居民的行走习惯和商家的经营需求，根据现有地形的地理高差及出入口条件的布局方式，设计人行道、车道、货物通道,商业街及社区商业中心可考虑设置无障碍通道;

▲上海仁恒·海上源[墨刻景观]

（2） 人车分流：人流与车流应避免交叉，利用竖向高差的变化将行车道路与人行道划分成两个不同的空间，保证行人在购物时的安全;

▲长沙保利西海岸-研发档案（149P）

（3） 停车位：商业街可沿街布置停车位，社区商业中心需集中区域布置停车位，并利用适宜的绿化进行分割，合理地布置人行商业空间。