导读| 文化创意地产模式探究

专题背景：我国文化创意产业发展现状

文化创意产业的范畴

文化创意产业集文化产业和创意产业两个概念于一身，涵盖了广阔的文化经济活动，即能将抽象的文化直接转化为高经济价值，将知识的原创性与变化性融入具有丰富内涵的文化之中，使它与经济结合起来，发挥出产业的功能。

目前，我国政府对文化创意产业的分类还没有统一规定，各地根据其产业优势和发展需要分别对文化创意产业进行了定义。

北京——北京在文件《国民经济行业分类》中将82个行业小类和6个行业中类纳入文化创意产业的范畴，主要包括文化艺术、新闻出版、广播电视电影、软件网络及计算机服务、广告会展、艺术品交易、设计服务、旅游、休闲娱乐、其他辅助服务。

上海——上海将文化创意产业发展划分为研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、资讯策划创意、时尚消费创意五大重点行业，涉及国民经济统计中的38个中类行业，55个小类行业。

杭州——《杭州市文化创意产业发展规划》将文化创意产业核心层划分为信息服务业、动漫游戏业、设计服务业、现代传媒业、艺术品业、教育培训业、文化休闲旅游业、文化会展业等8个行业，涉及92个国民经济代码小类。

中国创意产业研究中心——《中国创意产业发展报告（2007）》中定义的文化创意产业包括影视文化类、电信软件类、工艺时尚类、设计服务类、展演出版类、咨询策划类和科研教育类八大类，21个中类，涉及80个国民经济行业小类。

文化创意产业的主要特征

1、知识密集型产业特征

文化创意产品一般是以文化、创意理念为核心，是人的知识、智慧和灵感在特定行业的物化表现。人才和技术构成了产业发展的核心动力和基本依存，呈现出高知识性的特征。

2、高附加值

文化创意产业处于技术创新和研发等产业价值链的高端环节，是一种高附加值的产业。当代社会各种产业利润主要靠领先的自主创新和技术进步来实现，而文化创意产业正是自主创新和技术含量高的一个门类。

3、高度融合

文化创意产业的兴起和发展是当代经济、文化、科技融合发展在产业层面的具体表现，具有强渗透性、强辐射力、强融合性特征，能推动其关联产业的发展。

除此之外，资源消耗低、环境污染小、需求潜力大、市场前景广也是文化创意产业的特征。

文化创意产业的发展势头

近几年，文化创意产业凸显出了成为未来国民经济支柱产业的潜力，文化产业增加值由2008 年的7,630 亿元增长至2012 年的18,071 亿元，年复合增长率达24.1%。文化产业对2012 年经济总量增长的贡献为5.5%。

国家对文化产业的投入

中国政府不断增加对文化创意产业的直接财政支出。自2010 年起，财政部建立了文化产业发展专项基金，用于促进文化艺术产业的发展，并促进经济发展方式转变和战略性结构调整。由国家财政支出的文化事业费用支出也由2008 年的248 亿元增加至2011 年的393 亿元。

此外，政府还推出多项政策以吸引社会资金投资文化及相关产业。例如，国务院的振兴规划中提出设立文化艺术产业投资基金，后由财政部牵头发起，设立总价值200 亿元的投资基金。投资基金作为战略投资者，为文化企业提供股权投资，实行市场化运作，促进文化资源的整合和结构调整。中共中央十七届六中全会也提出鼓励多种形式的社会资本投资文化艺术产业。在良好的发展环境中，我国文化企业数量逐年增加，截至2013 年4 月，我国共有文化及相关产业法人单位69.8万家。 

文化创意地产

分布

作为文化创意产业规模化、集约化发展的重要途径和载体，近年来我国文化创意地产的建设势头强劲。在一些文化创意产业发展基础较好的一线城市，如北京、上海、广州、深圳，其文化创意地产的发展也处在第一阶梯。

早在2010年左右，中国有六大文化创意产业集群，包括首都文化创意产业集群（北京）、长三角文化创意产业集群（上海、南京、杭州和苏州）、珠三角文化创意产业集群（广州和深圳）、滇海文化创意产业集群（昆明、大理和丽江）、川陕文化创意产业集群（西安、成都和重庆）以及中部文化创意产业集群（长沙）。随着文化创意产业的发展，山东、安徽、福建、天津、河北和河南等地都出现了文化创意地产，文化创意产业园区的数目迅速增加，呈遍地开花的态势。

发展特点

我国文化创意地产近几年来的发展总体呈以下特点：

一是发展速度快，数量多。

二是投资主体呈现多元化趋势。除政府给予直接和间接的投资外，民营企业、私营企业以及社会团体等纷纷投资建设文化创意产业园区，其中不乏一些国有与民营合资的项目。  

三是入驻文化创意产业园区的企业以中小型企业和民营企业居多。

发展模式分析及案例

根据形成的背景原因或开发初衷，其模式可分为一下六种：

1.政策导向型  

政策导向型是指政府规划建设或大力推动并进行统一管理的文化创意地产，这是我国发展文化创意产业集群的重要方式。

优势：政府发展文化创意产业时，会通过政策调控、城市规划、关系协调等措施，营造有利于集群化的生态环境、经营氛围和产业链条。政府导向型的文化创意地产一般具有雄厚的经济基础、良好的政策支持、独特的区位优势和特定的发展方向。

劣势：这类园区也具有不可避免的劣势，依靠单一的行政手段管理会导致市场的调节作用较难发挥，管理者与企业缺少对话。

案例：近几年，各地政府大力发展文化创意产业，相继规划和建造了一系列文化创意产业园区。如北京市规划了DRC工业设计创意产业基地、中国（怀柔）影视基地，杭州市政府规划建设了“杭州市十大文化创意产业园区”，昆明市也着力打造14个文化创意产业园区。 

2.艺术家主导型

艺术家主导型是指艺术家自动聚集和自动孵化后形成某个产业集聚后，由政府或开发商统一管理，政府对已经形成的园区进行合理和有效的指导管理，把握好艺术生产社会标准效益，引导园区有效发展。
优势：这是创意产业地产最早的开发方式，得益于艺术家们专业知识的储备，园区的文化艺术价值在开发中被深度挖掘并凸显出来。

劣势：这类园区的弊端在于政府或开发商介入后会在一定程度上影响园区原有的生态平衡，高涨的房租等导致一些入驻企业的退出，或与创意产业无关企业的进入。

案例：北京798艺术区、宋庄原创艺术与卡通产业集聚区、上海M50、成都蓝顶艺术中心、深圳大芬村等都是此类。798艺术区是由民间艺术家自发形成的。最早是中央美术学院雕塑系的教授租用798的闲置车间作为大型雕塑创作的场所，随后吸引了大批艺术家。2002年前后是艺术家进驻的高峰时段。798艺术区作为北京市文化创意产业的象征，大大提升了北京的城市形象。 

3.开发商导向型  

开发商导向型是指由开发商投资建设文化创意地产，一般由资本雄厚的民营企业或私营企业对园区进行统一规划和管理。

优势：这种发展模式不仅操作方便、适用面广，而且节省人力物力、效率高，具有较好的市场调节作用，比起艺术家主导型更易产生经济效益。

劣势：但是这种开发模式往往追求单一的经济效益，很少考虑社会效果和文化效果。开发商迫于资金压力会引进一些非文化创意类企业入驻，具有一定的盲目性，需要政府的规划和专家的指导。

案例：南京1912街区、创意东8区、上海8号桥、杭州乐富?智汇园等都是民营资本投资建设的。杭州乐富?智汇园是由一家房地产商将标准厂房进行适当的调整和整体形象包装，吸引创意设计类企业入驻，形成文化创意产业集聚。

4.资源依赖型  

资源依赖型是指根据资源富集情况来策划文化创意地产的开发。其中一类是依赖周边高校的学术、科研、人才资源，依托高校建立文化创意和产业园区，借助高校的学术、科研资源，将其迅速转化为创意产业资源。另一类是依赖附近业已形成的高新技术产业园区，共享人才、技术、信息、资金等资源，利用公共技术和孵化服务平台。

案例：北京的中国人民大学文化科技园、南京工业大学科技创新园、杭州之江文化创意园、深圳大学3号艺栈等都是依托周边高校建立的文化创意产业园区。中国人民大学文化科技园是全国第一家依托大学建设的文化创意产业园区，园内设有国家大学科技园、国家版权贸易基地、留学人员创业园等园中园，积极推进人文社会科学的成果转化。

北京的中关村科技园区雍和园、北京数字娱乐产业示范基地、国家新媒体产业基地、中关村创意产业先导基地及成都数字娱乐产业园等，都是通过在原有高新科技产业园的基础上加入一种新的要素或依托原有资源拓展新的产业领域，提升原有资源的利用价值，打造新的产业链条，形成文化创意产业的集群效应。 

5.成本导向型

成本导向型是指创意企业或个人最初基于节约成本或资源共享而自发汇聚形成文化创意产业园区，或者以行业内龙头企业为核心主导，集聚一批中小企业发挥规模效应。

优势：这类园区一般集中在距离城市中心较为偏远的地区，既有适合创意产业创作的空间，也有低廉的房租。企业在特定区域集聚一般是基于成本导向的考虑：共享基础设施以节约成本，贴近客户以节约交易成本，互相交流以节约研发成本，专业化分工和协作也会带来成本的下降。

劣势：这类文化创意地产同质化程度较高，易造成重复建设，形成同行之间的恶性竞争。

案例：成都的浓园国际艺术村、北村艺术村、苏州的动漫产业园区都是成本导向型园区。以杭州的LOFT49为例，2002年美国DI设计库中国公司最先发现并租住，吸引其入驻的重要原因是租金低廉，此后这里吸引了大批设计类企业，自发形成一处文化创意产业园区。 

6.环境导向型

优美的自然环境，良好的配套设施，悠久的历史文化，交通便利的地理位置及宽松、自由、活跃的环境，这些因素对文化创意产业园区的生存和发展是十分重要的，也是形成文化创意产业园区的重要条件。一些被遗忘的老厂房和旧仓库也是城市文脉的一部分，曾经创造过辉煌，改造旧的厂房和仓库能够在保护历史文化的同时，实现资源的最大化利用。这是目前我国建设文化创意产业园区的重要方式。

另一方面，创意人才一般追求自由、宽松的环境。美国经济学家Richard Florid认为，一个能够通过文化创意产业来促进经济持续发展的地区需要同时具备三个条件：技术（Technology）、人才（Talent）和宽容(Tolerance)，即城市环境开放的、多样化的、有活力的地区在建构、吸引创意人才方面更具优势。 

 
除了开发层面，文化创意地产还非常依赖后期运营，根据策划定位及运营模式，文化创意地产还可以归纳为以下五种模式：

1.博物馆模式

以展览和旅游开发为主，将旧厂房建筑根据不同功能需要改造成展览馆、创意商铺、办公场地和餐厅等，汇集画廊、艺术家工作室、餐饮酒吧等众多文化艺术元素。该模式以文化设计为核心，对创意和运营能力要求较高。

2.文商结合模式

文商结合指的是文化和商业开发相结合，与前者的区别是商业在整个项目中所占的比重明显提高，成为主要功能。在城市中心可以采取结合创意商业和创意旅游地产模式。在市郊则主要是以产业运营和企业孵化为主。
上海城隍庙是市中心文商结合模式的代表，它将整个建筑群加以改造，借助历史遗迹旅游来带动商业发展，既保留中国传统文化特色，又与国际时尚接轨。无锡工业设计园是城市近郊文商结合的代表，是我国第一家国家级工业设计园。

3.游憩空间模式

游憩空间模式也主要来自于老厂区的改造，赋予各废旧设施全新的生命。该模式主要采取代建模式，土地用途明确，无住宅配套可能。

游憩空间模式的代表是德国的北杜斯堡公园，由钢铁公司厂区改建而成，公园设计与其原用途紧密结合，将工业遗产与生态绿地交织在一起，废旧的贮气罐改造成潜水俱乐部训练池，墙体改造成攀岩乐园，仓库和厂房改造成音乐厅，高炉铸造车间改造成露天影剧院，配电站改造成办公餐饮设施，旧办公楼改造成青年旅舍。

4.文居结合模式

与文商结合模式类似，文居结合指的是文化和居住相结合，居住为项目的主要功能。该模式对土地获取无明显助益，对住宅品质、价值提升较为显著。

文居结合模式代表为成都芙蓉古城，其融合各种中国民居建筑风格，将四川、安徽等地的建筑文化以及成都地区的水文化、茶文化、饮食文化、民风民俗文化融入到地产开发中，以居住为主，集旅游、休闲度假于一体，具有鲜明的传统文化特色。

5.创意新区模式

创意新区模式是在无创意要素的空间上开辟新创意元素，最终形成文化主题地产的一种开发模式。对文化内容与运营能力要求很高。

这类案例有文化企业与地产商合作开发的冯小刚电影公社。华谊兄弟为了拓展电影产业链，打造了集影视、娱乐、旅游为一体的大型影视文化产业综合体，使其成为中国定位最高端、产业链最齐全、配套最完善的影视文化产业基地。

多元融合的生态链

文化创意产业集聚模式没有严格的划分界限，当条件成熟时可能会发生模式转换和混合。例如艺术家由于创作灵感形成的集聚区，在发展过程中可能会被政府或开发商接管，由于租金上涨和创作环境的改变，艺术家们出于成本的考虑或环境因素被迫离开原有园区，寻找成本导向型或环境导向型园区。

单一的园区运营模式会带来不同程度的弊端，政府、开发商或艺术家主导的产业园区在发展过程中会出现各种问题，应当探索建立新型的官、产、学相结合的模式，努力搭建具有良性循环功能的“生态链”。

发展问题

在各地文化创意地产快速发展的背后，我们也可以发现一些问题。如园区太多、资源分散；建设模式雷同，房地产色彩浓厚；定位不明确，产业结构雷同，例如，据不完全统计，仅国家广电总局、文化部、国家新闻出版总署规划的各类动漫基地就多达42个，而真正产生集聚效果的不多；园区之间相互分离，自成体系，缺少必要的分工与合作；园区耗费巨资建成后，租金高，企业入驻率低，难以吸引创意阶层，文化气息淡薄等。

虽然有些项目能够在园区内部产生集群效应，具有外部竞争性，但相对来说，这是一种静态的竞争，它们与园区外部及其他行业的互动性较差。文化创意产业包含的范畴是极为丰富的，产业内各行业的发展模式各不相同，单一的产业园区发展模式很难适应国内文化创意产业的整体发展需要，多种模式共存才是发展文化创意产业的最终选择。 

除此之外，政府应当加大对文化创意产业的扶植力度，并制定相关政策法规，规范园区建设和准入制度。文化创意产业的发展不仅要重视数量，更要重视质量，通过政府授权挂牌的形式可以有效保证真正的创意企业入驻，淘汰那些非创意企业，维护产业园区内的生态平衡。其次，政府应当提供完善的园区公共服务平台，针对中小创意企业，在税收、融资、人才培训等方面给予适当优惠和扶持。 

无论是凭借老旧建筑打造另类创意聚集地，还是开辟新的创意产业基地，聚焦新兴文化创意产业，归根究底，文化创意地产的本质是基于文化与创意的高附加值之上的。所以，文化创意地产的开发有哪些需要关注的，它的开发与运营模式有哪些不同，如何将文化与创意转化为高附加值而不是只停留在概念阶段，都是既具有地产开发研究意义，又具有社会意义的问题。

本期专题选取当今国内优秀的文化创意地产案例，从开发、设计、运营等层面深入探讨，进而梳理其发展趋势，为文化创意地产的开发提供参考范本。