改造难点

前提要求限制较大，现状问题诸多

该项目的首要限制条件其实在于甲方对于整个改造工作的前提要求：规划不变，不能拆除重建，而现状别墅不合时宜的状况给改造带来了比较大的挑战。在此前提下，设计师决定首先对现状别墅资源进行全面的剖析挖掘，找出合理应对的方法。

由于年代久远，除了物业处有少量总图、户型图纸外，该项目其它图纸资料严重缺失，而从市档案馆扫描调取则需要3-5个月的时间，影响工作进度。考虑到这点，设计师决定不能干等，而是利用仅有的纸质蓝图，去与现场一栋楼一栋楼地对图，更正不同，完善图纸，并全部电子化。同时，在现场踏勘中实地感受现场的环境、采光等，找寻现状别墅存在的问题。

项目现场踏勘实景

通过实地踏勘，设计者也发现了现状别墅不满足当下需求的诸多问题：

01

规划问题

现状别墅共有ABCDE五种户型，此次我们用典型的C户型来举例。由于项目原有的规划上大都是向心型排布，具有多个朝向，部分别墅卧室、起居室朝向不合理，没有考虑到北方地区日照、采光要求；同时，户型的摆放也未考虑与景观的呼应，部分户型主卧朝向背离景观带。

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现状C户型规划问题

02

平面问题

现状别墅平面设计理念陈旧，不满足高端用户对当下别墅功能的使用需求；功能分布不合理，单个房间品质也不够高。从现状C户型可发现如下问题：

现状C户型平面问题

03

立面问题

原建筑为北美乡村风格，大坡顶的设计导致室内采光效果差；入口低矮、设计单一，缺乏独栋别墅的尊贵感和仪式感。

改造前实景图

经过对改造限制条件和现状别墅的分析，设计者与甲方多次沟通探讨，确定了改造的基本原则“规划不变、外轮廓基本不变，层高不变、户型面积不变”，并指出了总体的改造方向：在规划不变的基础上，针对立面进行优化和微调，由原北美乡村风格改变为托斯卡纳风格；针对其户型问题做出细致调整，并将户型平面升级作为重点研究方向。

项目改造后鸟瞰实景图

而面对60栋朝向、采光、景观资源都不尽相同的情况下，如何做到最佳的调整呢？在经过大量的研究和分析后，设计者提出应建立全新的独栋别墅的“价值树评价体系”，挖掘出每一栋别墅的最优解决方案。

首先针对现状五种户型运用类型学的研究方法，对每栋楼根据其不同的朝向，所处的位置进行编号、细分，进行因地制宜的细化研究。依据市场需求分析当下别墅产品所必须的国际化品质，重新梳理产品定位，建立全新的独栋别墅居住产品的价值评价体系，制定指标对比表，用来分类、评判别墅的改造方向，以C户型举例：

C户型设计前后指标对比表

根据指标对比表的情况，设计者从每一种户型中衍生出2-4种落地产品方案，再进行对比优化，得出最佳解决方案，即产品的理想模型，该模型包含了从户型规划、平面布局、空间动线三大部分具体改造的方向，也是指导改造的准则。

得出解决方案的过程是非常理性的，通过对每一栋别墅“360°私人订制”化设计，更好地解决了建筑功能性、多样性需求，站在甲方角度给出多种解决方案和最优模型，用全面的设计手段赢得甲方认可。

本着控制成本，结构改动最小化的原则，设计将原北美乡村风格改造为具有丰富立面的托斯卡纳风格，部分屋顶打破单一的体量变化，创造出具有层次感的体量穿插。

A户型改造前实景图

A户型改造后实景图

立面添加圆拱窗，方窗，装饰阳台等形成丰富的装饰效果；入口处增加拱门标志性元素，增强入口的昭示性和仪式感。

C户型窗户样式示意图

B户型门头样式示意图

在材料的使用上，选用深黄褐色文化石和红褐色文化砖来迎合托斯卡纳风格元素；复合质感涂料增强整体细腻感；防腐木花架、木窗板等装饰也让立面更丰富。

B户型改造前实景图

B户型改造后实景图

居住型改造项目，对建筑结构、设备、水暖电等方面的要求更为苛刻，少不了各专业设计师间的相互配合和支持，特别是建筑设计和结构设计的无缝对接。此次改造原则是结构尽量不动或微调，也就意味着方案设计师与结构工程师的配合至关重要。

在满足现行规范的安全要求和满足改建建筑的功能要求下，结构工程师提出切除原局部屋面板并新做折板，创造屋顶体量的穿插，让原本单一的屋面变得立体丰富，以C户型屋面结构改造为例：

C户型屋面结构改动示意图1

C户型改造前实景图

C户型改造后实景图

C户型现状屋顶低矮无窗，改造后将大坡顶抬高两个老虎窗的位置，使餐厅洞口高度由1.7M增至3M以上，大大地提高了采光。

C户型屋面结构改动示意图2

C户型改造后实景图

详细完善的解决方案，再加上各专业之间通过运用技术手段、造价估算，在投资和产出中达到最优平衡，给建筑设计提供了最大的落地性支撑。

建筑师的责任感，不仅表现在对自己所设计的每一座建筑负责，同时也要为甲方负责。从节省时间成本和经济成本出发，设计者经过大量高密度的论证，提出在不改变容积率和限高，甚至不改变建筑结构的情况下，与甲方一起努力，实现该项目按照外装修施工报批，缩短工期至少三个月以上，为甲方节省了时间成本，同时也节省了经济成本，使甲方更利于抓住最佳时机销售，以最小的代价达到最高速的去化效率。

D户型改造后实景图

D户型改造后实景图

设计过程中，甲方的大力支持也是短时间内完成设计的关键，除了前期的准备工作和报批支持，在后期材料的使用和选择上，甲方也给予了高度配合，设计师与甲方设计经理一起选材料厂商、挑选砖材、涂料，一遍一遍地确定拼贴方式和展示效果，使得设计跟呈现出来的效果非常接近，也使得设计工作能快速进行。

设计者的角色慢慢地以“设计者”转变为“综合顾问”，以"甲方"思维想甲方所想，思使用者所需，让整个设计工作得以短时间内高效完成。

立面细部实景图

B户型改造后实景图

项目在建成后很短的时间内60余栋别墅就高效去化的原因，不乏项目本身的资源优势。

八号院项目的容积率仅为0.41，绿化率超55%，这是周边别墅竞品所没有的；东侧相邻潮白河，拥有良好的生态景观；社区内随处可见树龄在20年以上的大树，几乎每栋别墅的私家花园里都有几颗原生树。在土地资源稀缺的北京，能够有一亩园子的独栋别墅更是弥足珍贵，这些都是华润八号院改造成功后就被市场认可的因素。

建筑周边环境实景图

而去化秘诀的核心，其实在于改造设计把每一个户型都做到极致，挖掘出它的最大价值。让改造后的建筑户型朝向更为合理，采光通风得以完善；户型平面得以优化，更具备现代高端别墅的功能需求；立面改造突出建筑风情，同时提升室内采光条件，让建筑以崭新面貌呈现在人们眼前。

在细节上，设计者从一开始便考虑到了使用者需求，尊重现代人对别墅入口空间仪式感的追求，每一个户型入口都设有更衣玄关；室内楼梯更有仪式性；中西厨设计与国际接轨等等，充分挖掘中高端用户的使用感受，也正是因为这些种种细节，才赢得了甲方的认可和更多使用者的青睐，达到别墅的高效去化。

改造后室内空间实景图

结语

“怎样把建筑设计做得更好，来提升项目的市场价值”这一问题的解决贯穿了项目的始终。作为设计者，以甲方的全局思维思考建筑功能与空间；用深度定制化设计满足甲方及使用者需求，打造因需制宜的定制化服务；用专业的角度来做高效设计，达到各方通力合作，提升项目的市场价值。

就像主创建筑师关景文所说的：“设计是综合服务的艺术，让产品符合客户需求，符合自然生态，符合当下的市场环境，这样推向市场，才能获得更好的评价，最大化提升价值。”