工程档案：

项目名称：万科湖西玲珑

项目地址：苏州吴中区东方大道以北，湖墅北路以西

开发商：江苏苏南万科房地产有限公司

占地面积：122975.50 平方米

总建筑面积：361129.31平方米

容积率：2.20

建筑密度：28.52%

绿化率：30%

1项目概况：

该项目位于位于苏州市吴中经济开发区，独墅湖西侧，东方大道北侧、怡湖路南侧，属于吴中区独墅湖板块（如图1-1所示）。整个项目为高低层混合住区，总建筑面积约为36万平方米，其中住宅建筑面积约为27万平方米，社区商业建筑面积约为1.38万平方米，公建配套约为4千平方米。

1.1 区位分析

属于政府重点打造的生态宜居片区，片区内已有仁恒、中海、保利、中房、中茵等众多主流房企开发的品质小区。地块周边规划有学校及商业。

该项目地块交通便利，主干路通达吴中城区、姑苏区、园区。地块景观资源优越，东侧独墅湖、南侧尹山湖景色优美。地块距离独墅湖最短距离约400米，最低于35米高度可以观看独墅湖景（如图1-2，图1-3所示）。

1.2 定位策略

基于对苏州地产市场的调研分析以及对该地块土地价值的判断，湖西玲珑项目地块具有如下价值特点：

a.稀缺性——该地块为距离核心区最近的价格洼地。

b.安全性——地处所在版块的门户区域，易承接核心区溢出需求，且版块内存量锐减，竞争环境缓和（如图1-4所示）。

c.广泛性——可广泛导入园区、姑苏区客户，客户多元，首置首改需求量大（如图1-5所示）。

通过对市场、土地、客户源、竞品等多方面的分析，湖西玲珑项目的产品定位在首置首改层面，打造中高端公寓产品和经济型别墅产品混合的高品质住区。

2规划布局策略：

对于住宅类房地产开发项目，在一定容积率和建筑密度要求的前提下，项目的总图规划布局（如图2-1所示）则是整个项目货值量级、空间格局、资源利用模式的决定因素。在规划布局中通过不同产品的组合及其价格差异来对土地的不均衡利用，可以整体提高项目的货值总额。

2.1 充分利用用地指标

将规划用地指标用足，是获取地块最大化货值的前提条件。用足用地指标包括两个重要方面：一是用足容积率，二是用足建筑密度。密度指标用足就意味着引入层数更低的产品，也就是溢价率相对更高的产品。湖西玲珑项目，通过多版强排方案对比计算（如图2-2所示），推导出高层+多层和高层+多层+低层的产品模式（如图2-3所示），以达到对容积率和建筑密度利用最大化的目的。

2.2 提高优势产品的土地资源占有率

在用足用地指标的前提下，如何提高高溢价产品货量，是获取地块最大化货值的必要条件。提高高溢价产品货量，就是要合理均衡的分配用地不同部分的建筑密度，提高优势产品的土地占有率。本案中，高层住宅外围化分布模式（如图2-4所示），便是基于这个原则推导出的一种规划布局（如图2-5所示）。

2.3 均衡配置景观资源，提高产品的景观利用率

在地产项目中，景观资源大体可分为两种：先天既有的景观资源以及后天打造的景观资源。如何利用好这两种景观资源，是提高产品溢价的重要因素。一般来说，对于有距项目地块一定距离的景观源的观赏利用可能性，高层〉多层〉低层；而对于地块区内景观源的观赏利用可能性，则是低层〉多层〉高层。根据不同产品对于景观利用特点的不同，可以在总图规划时将不同产品进行合理布局，以达到充分发挥各自景观利用能力的目的。以本案为例，湖西玲珑地块具有很好的湖景资源，但湖景资源并非近在咫尺。只有在一定高度位置，才能够欣赏到湖景，也就是说住区内只有高层住户可以享受湖景资源。这一景观资源特点就决定了在区内景观资源规划分配时，处于湖景资源利用劣势的低密产品就应得到更到的区内景观资源分配倾斜，以达到确保优势产品的优势性、高溢价能力的目的。因此在整个规划中，设计并为采用常规的集中式大花园模式，而是将更多的土地资源分配给多层和低层产品，并着力打造散点式组团景观，提升产品的景观资源利用能力，从而提高产品溢价能力（如图2-6，2-7所示）。

3建筑单体设计：

建筑单体的形象和空间设计，也是提高住区品质的重要方面。而宜人舒适的空间环境也是提高产品溢价的物质基础之一。湖西玲珑的设计旨在通过对空间、光线和结构的调整来传达静谧平和。这里没有浮华的修饰，只有恰到好处的舒适和窗外沁人的清风。在这个自然稀缺的都市，我们希望能够通过设计让居住者在生活中感受自然，在自然中品味别有天地的居住本色（如图3-1所示）。 

3.1 建筑与景观环境的暧昧融合

我们在售楼处设计中强调了这种新亚洲空间的影响力。通过围合的庭院，富于光影的檐廊，我们创造了一系列连接室内外的灰空间。灰空间模糊了建筑与环境的界限，营造了一种“你中有我，我中有你”的灵动融合空间体验（如图3-2，3-3所示）。

3.2  新亚洲设计风格简约明朗

    在售楼处和住宅设计中我们摒弃了繁冗的装饰线角，浮夸的风格符号，而是通过简练的体量构成，虚实的鲜明对比，构件的精细化点缀，向访者传达着湖西玲珑具有鲜明新亚洲气质的设计态度和生活态度（如图3-4所示）。

3.3新亚洲设计风格舒展离散

我们在售楼处、联排别墅这类小体量建筑中，将横向水平线条作为重要元素进行设计，突出新亚洲风格横向延展的特色（如图3-5，3-6所示）。

3.4新亚洲设计风格注重人性化表达

在售楼处设计中，我们通过降低檐廊净高，加大挑檐出挑距离等手法，将整个建筑的体量一层层消解到近人尺度，在兼具由建筑本身体量所营造的仪式感和宏伟感的同时，又不失对人在细微尺度上的关怀（如图3-7，3-8所示）。

3.5新亚洲设计风格强调亲切温暖的心理感受

设计中，我们不仅关注着建筑在物质层面给人的身体感受，更关注着在精神层面给人的心理感受。在如售楼处廊柱、廊顶底板、隔扇门、住宅入口门头、门窗等可被触到和近距离感受到的近人尺度建筑部位，我们采用了实木和仿木材质，将传统的建筑材料与现代的建筑材料混合搭配， 既营造出质朴亲切的氛围，又体现了现代建筑洁净简约的特点（如图3-9，3-10，3-11所示）。

4景观设计：

湖西玲珑的景观设计，通过重点打造归家流线区核心景观和宅间散点景观（如图4-1所示），打造以景观包裹每一家的自然休闲社区。用景观分布提高户型的景观溢价可能性，从而拉动整体货值的提升。

4.1 打造游园式的归家感——归家流线区核心景观带

全区景观方案延续展示区景观设置，东西向与南北向设两条礼仪轴线。此外，设计引入环形塑胶漫步道串联高层区各个宅间空间，并结合漫步道融入全龄化活动场地、科普天地、运动场地及宠物乐园等多个景观节点，提升归家流线区景观品质（如图4-2，4-3，4-4，4-5，4-6，4-7所示）。

4.2 打造看得见风景的窗——宅间散点景观节点

在整个规划布局中，多层和低层住宅部分对区外的景观利用可能性偏低，因此在区内景观设计时，则更多的向组团宅间的散点景观倾斜。除了会在组团公共空间处设置集中景观节点，也会重点在宅间设置多层次绿植和景观小品，以增加每栋住宅的景观接触面（如图4-8所示）。与此同时，散点景观更侧重于景观的参与玩赏性，而不仅仅是远观效果（如图4-9，4-10，4-11，4-12，4-13所示）。这些景观设计特点都为提升户型的溢价能力提供可能。

5结语：

打造高品质的住区空间，追求货值最大化的开发模式，是地产开发不变的主题。湖西玲珑项目，从拉高拍低式的总图规划、精致细节化的建筑设计、聚散结合的景观布局以及舒适宜人的室内设计四个方面提升空间品质，提高产品溢价空间，从而促使整体货值最大化的实现。