序言| 白银时代地产开发新思路

万科，作为中国房地产行业的佼佼者，国内最大的住宅开发企业，已经正式迈入了其发展的第四个十年。在过去的三十年间，万科的产品一直走在市场的前沿，截止至2014年10月份，万科的年度销售额累计为人民币1711 .4亿元，比2013年同期增长17.3%，位居行业前列。

然而正如万科高管毛大庆所言，未来的中国房地产不能再单一地以销售规模论增长，在万科度过自己的三十岁生日之际，中国房地产行业也正处在深刻的变革之中。

政策的动向牵引着业内人士的神经，然而其背后更值得关注的是：中国经济增速的放缓被定义为新常态，居民消费更加理性、房地产市场内需趋缓，客群对象与消费结构都有所转变。相应地，万科主流地产开发业务正面临着整体市场放缓，局部市场供过于求的局面。

当转型的必要已成为共识，作为中国最重要的地产开发商之一，万科作出了怎样的思考与应对？

白银时代新定位

“白银时代”的概念是万科率先提出的，当消费趋于理性的时候，精细化设计就显得更为重要，这里的精细化设计，既包含产品本身的塑造，还涉及运营、服务等方方面面。“没有成功的企业，只有时代的企业。”这是万科领导人不断强调的，只有与时代发展同步，与城市发展同步，才能获得持久的生命力。“轻资产、重运营”模式是万科未来所走的路之一，大胆尝试新技术与新理念，向腾讯、小米等公司取经，建立互联网思维，都体现出万科为转型所做的探索，而“城市配套服务商”，则是万科在深耕地产行业30年之后，基于城市发展现状与趋势所确立的转型定位，从提出至今，经过一年多的验证与完善，“城市配套服务商”的概念与思路也愈见清晰。

与城市发展同步

从一个做不动产开发的企业变成卖服务的公司，这种转变无疑是巨大的，然而在城市发展的大背景中去看，这其中也存在着一定的必然性。

华远地产董事长任志强认为，中国的城镇化进程还远远没有达到顶峰。每个城市的特征与发展规律都不一样，然而中国正处在城镇化的浪潮中，其主要城市基本还处在扩张的进程中，城市空间、居住疆域在不断扩大，从消费理念、商业形态到服务形态，从生活方式到人与人、人与城市之间的关系，一切都在多元化地发展着，这也为万科提供了更多的机会，去解决更多的城市问题，而解决问题的方式也可以多元，既可以是设计，也可以是服务。

解读“城市配套服务商”

“城市配套服务商“的定位以城市为核心，以城市的业主为核心；配套是指为人、为社区、为区域、为城市所提供的公共服务；角色定位是服务商，而不是发展商。郁亮称，“未来十年，万科仍以住宅业务为主，其次是做消费体验地产，包括生活中心、社区养老及旅游度假等，还有产业地产，包括写字楼，会展中心，物流地产等，这块是考虑到城市的发展需求。”鉴于对绿色环保和垃圾回收有多年的实践心得，万科还有可能经营垃圾厂。据了解，未来万科还将参与体育公园、医院等诸多与城市配套服务相关的项目。

在居住服务方面，万科在一些社区设置业主食堂、公共仓储等配套。第五食堂是万科为社区居民提供的餐饮服务，幸福驿站则承载生活管家功能，房屋租赁、车票代购、水电费代缴、家政服务、24小时便利店等，万物仓则提供自存仓服务，解决个人家居物品的存放问题。

城市配套服务商的概念，不是狭义的转型商业地产，而是基于不同城市发展阶段以及人们的不同需求而衍生出的新的价值取向，实现从城市界面改造到城市功能的完善，不仅注重高品质项目的开发建设，同时也更加注重项目给城市、区域带来的影响，并持续提供超出客户期待的物业服务。

“我们不是靠卖菜活着，但我们必须要卖菜。”从“五菜一汤”到提出建垃圾厂，万科做的事情看起来越来越小，但却更为扎实，这其中体现了万科产品的精细化理念，对品质的执着，还有担当城市配套服务商的一种责任感。一个好的产品，其实没有太多玄虚，只要它能真正站在解决城市问题的角度，真正关怀老百姓的生活，它就是属于这个时代的产品。