高端访谈| 关注体验就是关注需求

本期高端访谈，《时代楼盘》邀请了来自中维国际工程设计有限公司张世勇工作室的负责人张世勇先生，阐述了他的一些关于现今商业项目规划要点与开发趋势的观点，对当下比较热门的话题如社区商业、体验式商业的开发提出了实用见解，并以成都银海中心为例，分享了自己的设计心得。

《时代楼盘》：您觉得社区商业和其他类型的商业，在规划思路上有哪些不同？

张世勇：社区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，以便民、利民，满足和促进居民常态化综合消费为目标的属地型商业。社区商业作为城市商业的基础形态，相对其他类型商业具有市场基础稳定、业态多元化、经营自主强等特征。社区商业所承载的业态与类型可确定性强，且业态形成具有很强的自发性和自我调节性；同时，社区商业的口岸、开间、进深、楼层高度等对商业物业价值及价格都有很大的影响；在规划思路上，通常充分考虑商业宗地价、口岸选址、主题定位、物业形态、楼层高度、商业动线，以及销售单元、使用单元、兼容性等要素就能收到较好的效果。

对于其他商业类型来讲，我们会更加关注相应商业类型本身的项目属性，如：业态特征、租售比例、动线需求、运营管理方式、金融计划等诸多方面，通过上述诸多条件的解读确立规划发展思路。

《时代楼盘》：您提到商业综合体的功能从以购物为主流转向以体验为主导，那么从“体验”的角度来讲，您认为设计最需要关注的是哪些方面？

张世勇：目前电子商务的快速发展，对实体购物类型商业带来的冲击已经逐步显现，随着生活水平的提高，人们精神层面的商业消费需求呈快速发展趋势。关注精神层面的消费需求转向体验为主导的商业消费模式，将是未来商业综合体发展的主导方向。关注体验就是关注商业消费过程的精神需求，商业综合体的设计应该从商业过程出发，从体验的角度为消费者提供一个主题的、情趣的、艺术的、观赏性强的、舒适的、可参与的商业以及社交空间场所，关注可参与性商业业态规划，关注从建筑空间和形态间整体主题性、艺术性、舒适性、场所感等，关注情景空间设计，关注各类商业动线设计的整体互动性、独立性和便捷性，关注城市开放及半开放空间的设计。

《时代楼盘》：我们了解到贵公司近期在做成都银海中心的项目，那么开发商对银海中心这个项目的定位及期望是怎样的？贵公司在做方案的时候，是否提出了不一样的建议？请介绍一下该项目方案的总体规划理念及原则。

张世勇：成都银海中心作为成都市北改示范项目，项目占地约4万平方米，容积率5.0，建筑密度45%，商业占比51%。开发商在经济效益和社会效益两方面都有很高的期待，但并没有具体的项目发展方向，在我们接触该项目时，甲方已经委托设计单位花了一年的时间做出了设计方案。上一家设计单位采取了街区式快销型商业加大规模酒店写字楼的做法，大量商业面积集中在写字楼和酒店上面，下部商业全部采用街区式设计，这样看起来是可全部实现销售的设计方案，但其实存在很大的潜在风险。首先，成都城北不属于成都的主要商务办公区，写字楼的销售价格及销售速度均存在极大的风险，在已有楼盘上面已经体现出来；同时下部商业体量规模较小，由于受到自然临街面长度不足的限制，大量街区式内街物业缺乏统一的业态规划，大中型主力店无法入住，招商及后期的商业运营存在极大的市场风险，经过论证开发无法实现开发商所期待的经济效益和社会效益。

为此开发商重新整合了项目开发团队，并邀请我们在内的多家设计团队加入竞标。我们通过项目的土地性质，用地条件、规划条件、城市及区域价值、商业的运营管理等诸多方面入手，对项目进行全面深入的解读，以商业综合体思维来重新定位我们的开发运营及设计思路，最终取得了该项目。针对项目的规划设计我们提出了以下发展思路：

首先，我们应该做好统一的商业业态规划，站在投资者和运营者的角度，确保商业未来能够招商运营成功，确保开发商的销售价值及资产价值；

其次，建议开发商整合除策划、营销、设计以外的招商、运营管理等各方资源，为项目开发提供多方位保障；

第三，对于综合体开发来讲，快销物业所带来的业态规划存在落地性差、招商及运营管理难以实现的问题，无法保证良好的经营，我们建议开发商在确保项目的现金流及合理的利润空间的前提下持有一定比例的优质物业，以确保项目业态规划的落地性，为项目招商及运营提供前提保障；
第四，通过规划设计，深度挖掘项目潜在的商业空间价值，通过增大1-4层高价值商业体量，降低上部商业塔楼的比例，提高项目整体开发价值，开发地下商业空间，引入大型主力店，强化商业的规模效应；

第五，开发商通过49%的住宅和上部商业塔楼销售来保障项目充足的现金流，设计上在确保业态规划整体性的前提下，规划一定比例的街区商业，以确保前期的开发利润；

以上建议是我们和开发商以及相关团队经过多方论证后达成的最终设计共识，形成了我们所呈现的方案。

《时代楼盘》：请从消费体验的角度谈一下银海中心项目的特色，并结合当今人们的消费习惯，分析一下银海中心的商业动线。 

张世勇：对于像银海中心这样的项目而言，它的项目特色体现在很多方面，从这个项目的整体定位，到具体的业态规划、空间及商业动线设计，我们都是围绕体验式商业的主题来做的。在总体定位方面，这个项目定位是一个社区级商业综合体，承载着社区邻里交往、家庭娱乐、文化休闲、餐饮、购物等多元一体的社区常态化消费等功能；在业态方面，我们除-1层空间设计了大型超市主力店外，同时在地上部分规划引入院线、儿童主题体验馆、大型婚庆及宴会主题餐饮、特色时尚美食街、时尚购物等多元体验业态；在空间规划动线设计方面，结合成都的休闲城市文化，采用开放空间、半开放空间、封闭空间等多元空间设计，通过开放式主题商业街、开放式商业广场、退台式建筑空间及大体量主体商业的设计规划，提供了多元休闲空间场所，商业与城市之间形成良好的互动关系；通过室内与室外动线相结合的复合动线设计，为消费者提供不同的空间体验。

《时代楼盘》：从商业的业态布局的角度分析，您认为社区商业将有怎样的发展趋势？

张世勇：从业态布局的角度来讲，随着人们生活水平的提高，越来越强调居住的舒适性与私密性，住宅所承载的社会功能退化，社区商业将作为人们日常生活家庭及社会生活的延伸场所，其职能向邻里交往空间的发展也将是未来的发展趋势。以满足便民、利民日常需求的初级业态逐步向社交场所、家庭娱乐、亲子教育、运动健身、文化交流等体验型业态转变将是社区商业发展的主流趋势。

《时代楼盘》：能否详细阐述一下商业地产的“互联网思维”的具体表现？

张世勇：商业地产的“互联网思维”，主要从商业地产的行业属性得以体现。首先，商业地产不是单纯开发，其中涵盖了策划、销售、招商、设计、运营管理、金融服务、商业商家资源整合、社会资源整合等诸多方面，需要具备跨界思维；其次，在电子商务的快速冲击和实体商业竞争激烈的时代，实体商业向服务性需求转变，需要具备服务思维；第三，商业地产作为诸多商业行为的空间载体，需要具备平台战略精神和资源整合运用能力；第四，在日趋激烈的商业竞争时代，我们更应该具备颠覆性的创新思维和创新精神。

随着时代的发展，互联网时代的商业模式将越发成熟，跨界与分工将越发突出。互联网与商业地产将实现角色融合，互联网与商业地产将在分工中各自承担自身的角色。在此背景下，传统的“地产思维”模式已不能适应当今的商业地产，以“互联网的思维”方式做商业地产将是我们必须要走的发展道路。

人物简介

张世勇
张世勇工作室负责人
主要建筑设计作品： 成都银海中心、重庆双桥、成都壹号公馆项目、自贡泰丰新加坡花园、资阳安岳元象领郡、内江威远荣威云岭、成都龙郡66号等。