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高端访谈| 从老有所居到老有所乐

访汉森伯盛董事长兼总建筑师 盛宇宏

时代楼盘《123》


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随着中国人口结构的老龄化发展,“养老”成为了很多行业的热门话题。对于房地产行业而言,有关养老地产的研究也已经提上了日程,很多开发商都将“养老”作为产品规划的重要考虑因素,各大设计公司也不乏对这方面的思考,其中,汉森伯盛国际设计集团更是专门成立了养老地产设计事业部,对这一领域专门进行了考察研究,在此,时代楼盘特邀汉森伯盛国际设计集团董事长兼总建筑师盛宇宏先生分享一下他们对养老地产的认识,探讨养老地产的发展方向。


盛宇宏先生拥有丰富的海外和国内著名事务所工作经验,主持过大量大型设计项目。1993年在海外创建汉森国际后,一直坚持国际先进设计方法与国内实践的融合,将国际视野、文化思考、环境融合、地产效益与纯粹产品相结合,强调设计应以提升生活品质、营造生活感受为目标。他认为,养老地产是一种复合型的地产产品,开发养老地产既是市场所需,也是社会责任所在,专注养老产业应立足于长远利益,关注老年人从生活到精神的真正需求。以下为访谈内容:

1、据悉,贵公司前不久组织了学习小组去台湾考察养老地产,对于此次考察,您最大的感受是什么?内地的养老地产的发展与台湾有哪些不同?有哪些可以借鉴的地方?


此次我们实地考察了台湾各类经典养老社区及养老服务机构,全面了解了台湾养老体系中的方方面面,也亲身体验了台湾精细化养老服务及人性化设施。台湾养老产业链中相关项目的运作模式及项目成功经验,为创造最适宜中国老人的养老模式提供最有价值的参考。 


台湾做养老机构的大多不是开发商,而是医疗机构的业务扩展,比如长庚养生文化村就是先做急性医疗,经营了三十多年,觉得老年化是一个趋势,所以做老年住宅。大陆养老医疗护理机构在做的少,开发商尝试起来又是隔行如隔山, 而且盈利是作为项目开发首要的目标,这是两地养老地产发展最大的不同。


台湾的养老模式结合了西方和东方的一些特点,有很清楚的市场细分,也有非常人性化和精细化的服务经验,但台湾对养老这块的政府监管非常严格,养老项目并不完全市场化。台湾养老项目集中城市内,虽然规模不大,但系统比较完善,而且养老机构背后有一些私人或慈善机构支持,同时获得社会的认可度较高,日常也有义工团体的协助,因此经营比较稳定。


值得我们借鉴的是台湾地区不仅仅是在经济和服务上给予养老地产保障,随着社会的进步,在“积极老化”观念的影响下,台湾地区开始强调身心健康和个人情感照料的一体化。这种人文关怀的思想将会使整个产业的需求对象获得极大程度的精神关爱,这样,需求对象的认可度就会越高,整个产业的发展越健康。

2、贵公司日前还成立了养老地产事业部,系统研究国内外的养老市场和行业现状,请问您为什么关注养老地产这一块?您觉得国内的养老产业和国外的养老产业是否存在本质与需求上的不同?当今中国人的养老观念与过去也有所不同,哪些是养老地产的开发过程中需要注意的?


目前,国内老龄化步伐不断加快,养老问题日益突出。养老不仅仅是防病治病,在社会需求日益多元化的今天,除了居家养老和福利院养老之外,越来越多的开发商和运营商将目光瞄准了更为高端更为专业的养老地产产品及服务。通过在台湾的参观学习,我感触颇多,觉得养老地产的研发随人口老年化发展已经是设计行业未来的趋势之一,并且专注养老是功德无量的大事。


国外很多发达国家已形成较为成熟的养老体系,但其模式却并不完全适用于中国。公共医疗资源的匮乏、尚不成熟的社会养老体系、地少人多的基本国情,以及传统保守的养老观、消费观,都使得中国养老产业与国外的模式存在一定的差异,因此并不能直接复制国外的成熟经验,而是需要面临更多的探索和实践,在借鉴先进经验的同时创新符合国情的养老模式。


我认为,国内养老产业需要持续地投入,其收益也需要从长远的角度来考虑。在追求经济利益时更应注重社会效应,真正从老年人的角度出发,形成科学合理、可持续的养老产业,才能真正达到双赢。作为设计公司,我们要专注养老地产的设计,从设计生活感受的角度去探讨。

3、您觉得养老地产的开发、设计及运营中,最需要关注哪些要素?


我觉得在养老地产的开发、设计及运营中,均需要关注老年人四个方面的需求:一是经济提供,二是生活照顾,三是医疗护理,四是精神慰藉。老人家需要健康、便捷、情感交流,他们想要更多的精神共鸣,对新事物保持着更多的兴趣和更强的学习能力。养老地产的开发是一项集物业建设及各项服务于一体的系统工程,房地产开发仅是整个模式的基础,后期运营服务才是企业持续追求的利润点。这点我们要借鉴发达国家的经验,在美国,社会保障制度和医疗体系较健全,经济提供和医疗护理已不再是老年人养老的主要问题,生活照顾和精神慰藉则受到了重点关注,特别是精神慰藉问题越来越引起重视,一个可持续发展的养老模式必须以此为关注点。养老地产项目应根据老年人需求打造功能服务体系和设施模型,不仅老有所居,老有所养,还要老有所为,老有所乐。

4、养老如果作为一个产业来发展,涉及到方方面面,如医疗、餐饮、保险、文化、服务等,涉及到很多跨领域协作与统筹的问题,对此您有什么好的开发模式的建议?您认为哪些问题是设计可以解决的,哪些是需要政策支持的?


养老地产的开发模式具备房地产开发模式中的共性,如品牌性、专业性等,但是养老地产的特点决定了养老地产开发模式比一般商业地产开发模式复杂:一是由于养老地产具备一定的社会福利性质,依赖政策支持较强;二是养老地产开发过程中的产业链延伸较长,配套设施的完善与服务业联系密切,其开发并非单一行为;三是养老地产项目开发过程长,资金回笼慢,因此需要大量的资金支撑;四是养老地产的营销所面对的客户是老年人,其对产品的诉求也会导致养老地产的营销模式的差异。     我认为,养老地产项目是以|“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。复合型地产产品往往具有鲜明的主题,以及围绕主题所产生的服务价值链条。对于养老地产来说,就要以居住地产产品为载体,结合医疗、康复、休闲等养老服务。养老地产项目的基本存在形式有以下几类:老年社区、老年公寓、老年住宅、养老院、托老所等。一个成功的养老居住地产项目,除了满足基本的居住功能,即提供公寓、套房等产品外,还需要满足生活服务功能、文化娱乐功能、医疗护理功能、商业功能等,向老年人提供公园、健身区、棋牌室、医疗室、紧急呼叫、日常护理、超市、洗衣、理发服务等配套产品。


养老地产,从建筑设计、园林规划到装饰标准,这类老年地产的建筑产品开发接近于高端住宅产品开发的规律,创新核心在于适老化设计。谈到养老地产的发展,我认为,其巨大的投入和缓慢的收益,使得其发展不仅需要依靠国家配套政策的大力支持,也需要设计单位与开发商一起探索属于中国的新模式。

5、您认为国家、市场、开发商、设计公司在养老地产的发展中分别扮演什么角色?


国家要起到保障作用,由于养老地产项目不同于由政府提供的社会福利性质的养老住房,带有盈利性质,我认为,要推进养老地产发展,国家政策优惠必不可少,除金融优惠政策外,还应结合养老地产的特点,出台相关土地供应政策及规范措施。


市场是需求的反应,中国人口拐点来临,是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家,庞大的老年人群催生巨大市场,未来20 年将是长期经营性养老地产的快速发展时期。养老地产应尽力满足市场的需求。


国内开发商在养老地产中扮演的角色,应更多地对老年人居住需求进行探索,以及物业服务将如何改进。养老产业不像单一的住房产品,涉及很多服务,要慢工出细活,养老地产前期很长时间都处于微利甚至不盈利的状态,这点可能超出很多开发商的预期,他们还需要更大的决心和战略的眼光。


设计公司要以人为本,从产品需求的客户的角度出发,将老年人的所有需求,如生活、家政、疗养、医疗、精神等各个方面涵盖到设计的范围内,用设计让这个老龄化社会充满关爱,充满人情味;同时,设计公司也要关注经济性和经营可能性,这样才能做出优秀的可落地的养老项目。

6、国内现在已经有多家开发商试水养老地产,对此您有什么看法?从对老年人的关怀的角度,您认为我们还有哪些地方可以改进? 


国内不少一线房企已开始开发养老地产,业界对于养老地产有“真养老”和“假养老”之分:开发商持有一部分跟养老有关的物业或配套,以后用来经营服务于老人的,算是“真养老”;一些开发商在项目中打出了“休闲度假”、“健康生活”的口号,却大多是依靠项目周边现有资源打造的一个概念,离真正的养老地产还很远,这些是假养老,这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务,不能满足老人在身体衰老之后产生的互利需求和医疗需求。


我认为,养老地产重在“养老”二字,一个真正好的养老产业,要在产品搭配和设计细节上下功夫,要从老年人的真正需求出发,让老人在此轻松享受,尽享生活,为老年人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值。

7、在养老地产这方面贵公司有哪些具体的规划或者愿景?是否已经有项目完成或者项目计划?如果有,可否简单分享一下项目背景、定位及设计理念?


汉森伯盛“养老地产设计事业部”将学习、参考国内外先进经验、创新理念和模式,把最好的内容融入到我们的养老项目设计中来,让汉森伯盛国际设计集团的养老地产设计项目更领先、更完善、更人性化、更具人文关怀。


目前,汉森伯盛已有好几个养老地产的项目,如茂名童子湾、内蒙古奈伦国际老年人幸福社区等。茂名童子湾项目位于茂名市南部,规划用地面积达129.6万平方米,总人口达4.5万人,内设五星级酒店、养生度假社区、游艇码头。项目周边景色优美,沿岸有近1.7公里的沙滩,设计师将有效利用和保护生态系统,使项目达到人与自然和谐相处,打造一个综合的生态养生社区。


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奈伦国际老年人幸福社区位于内蒙古呼和浩特,用地面积为553万平方米,建筑面积达400万平方米。汉森伯盛的规划目标是将其打造成以居家式养老为主,社区老年公寓式,候鸟式与酒店公寓式的活力养老乐园。整体城市设计的布局以中心高尔夫生态公园为核心向外辐射,根据原有规划理念,强调由连续的建筑界面和连续的配套商业街、景观带形成一条自北向南,直到地块南端河边的集办公、休闲于一体的纵轴。自文化活动区和体育活动区延伸的两条景观副轴与社区的结构主轴形成多个景观节点,设置为开放性空间和集散广场,为社区内部提供丰富的生活体验。


养老设计事业部将继续深入对养老地产的研究及探讨,立志以更优质的养老项目回馈社会。目前我司已经与广弘集团、奈伦集团、鲁商集团等一众发展商达成更多养老项目的合作意向。


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盛宇宏
汉森伯盛国际设计集团董事长、总建筑师
国家一级注册建筑师;香港建筑师学会会员;高级室内建筑师
清华大学地产总裁班客座教授/北京大学房地产总裁班客座教授
重庆大学房地产总裁班客座教授/中山大学房地产总裁班客座教授
广东工业大学客座教授
中国建筑学会理事/广东省注册建筑师理事/广东省勘察设计行业协会监事
广州市勘察设计行业协会常务理事/广东省环境艺术设计行业协会副会长

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