北京电建·洺悦苑
基地位于北京南四环,享南城战略核心区红利,也受70/90政策下体量与售价限制,方案严格依日照测算,通过模拟建筑高度反复检测评估楼体朝向与层数,并向地下空间、前期结构、内部拓容等多个方向发力,实现逾80%得房率,突颖市面同类产品。
- 项目名称:北京电建·洺悦苑
- 项目地点:北京市 北京市 丰台区马家堡路南四环...
- 开发商:中国电建地产集团华北区域公司
- 设计参考价:¥50/㎡
- 销售参考价:¥8400/㎡
- 项目类型:住宅
- 形态:大区
- 市场定位:改善系
- 建成时间:2021年
- 风格:新古典
- 主力户型:高层 平层 90-120㎡ 3室 2厅 1卫
- 占地面积:21900㎡
- 建筑面积: 74077㎡
- 设计面积:74077㎡
- 容积率:2.2
- 装修类别:毛坯
- 发布日期:2021-08-10
- 最近更新:2021-09-02 10:15
背景
临阵受命
困境之下委以重任
SETTING
打造容揽美好生活的建筑设计,从来不是理想主义的向壁虚构,而是抽丁拔楔环环相扣的实战的胜利,这是团队在电建洺悦苑项目设计过程中最大的感悟,接到洺悦苑项目时,设计师与开发商在多轮规划中逐渐感受到之前未曾想到的挑战,墨臣团队越发觉得此次规划任重而道远。
△ 西侧地块建筑远视
复盘
难点检索
跨不过去的三重门
REFLECT
墨臣团队浏览完项目资料,听完开发商介绍分析,开始对卡住此次项目设计的“三重门”有了初步的了解。
01 稀缺地段之上,土地价值最大化
基地位于北京市丰台区马家堡路,南四环公益桥内,享受北京南城战略核心区域的土地红利,稀缺的地理位置决定了项目2.3容积率的较高利用标准。当高层产品成为项目主要形态,也为后期楼高与周边建筑的严苛关系埋下伏笔。
△ 地块原址现状与布局示意
02 限竞时代之下,质量与成本双赢难题
项目执行70/90政策(90㎡以下户型需占住宅总建筑面积70%以上),面对产品体量规格与销售价格的双重限制,成本的压力挑战与美好品质住居打造陷入割据。
△ 社区入户系统
03 日照约束之下,楼层与空间的趋光布局
项目地块周边住区楼层普遍不高,北侧多为洋房等多层社区,东侧一街之隔的高层社区建筑则为西向采光,达到项目成本保障的方案,均未通过日照测算的标准,若一味以日照为标准,则核算成本无法完成,日照与成本双重夹击之下,如何实现价值反转?
△ 高采光建筑布局
墨臣团队意识到这将是一场不容松懈的持久战,开始逐步抽丝剥茧,层层破译每重难关。
△ 细节感丰富建筑立面层次
△ 90㎡(上)/120㎡(下)立、剖面图
破冰
空间魔法
全局把控一站式服务
SURMOUNT
墨臣始终认为,建筑设计从来不是单一的存在,从自然环境到周边景观、从户外建筑到室内空间、从前期设计到工程布局,都是合一的整体!
△ 城市天际线打造
面对此次洺悦苑项目规划难题,墨臣创意设计团队与施工图团队携手作战,从方案规划阶段,工程团队等各专业负责人便早早介入积极配合,全方位无死角助力项目设计思考,向开发商呈现一场空间魔法。
△ 绿意葱茏社区绿化
01 借力于设计之手,型成于阳光手笔
满足项目自身及周边社区采光与日照,也成为此次社区规划设计的突破口。设计师严格依据区域四季日照测算数据,通过模拟地块建筑高度反复检测评估楼体朝向与层数格局,在现有日照及规划条件限制下,方案让住宅楼栋围合出住区中的公区与绿地景观,实现空间的向阳错位分布与公共空间营造。
△ 建筑围合公共绿化空间
此外,方案同时将住区出入口及道路系统予以限定,并将配套服务向城市界面展示,布局于更具昭示性的位置,更好回应城市,服务周边居住人群。
02 有限的体量标准,无限的舒适尺度
好的作品诞生,需要在有限的标准之上,实现无限尺度的扩展。面对苛刻的日照与容积率限制,墨臣团队向地下空间、前期结构、内部拓容等多个方向发力,完成优于市场水准的作品呈现。
△ 高得房率居住社区
△ 产品分类分布示意
1)多层覆土,丰富地下的可能性
方案通过增加3m深的覆土,实现地下三层空间的扩容,并配以下跃设计等引光入室,将地下空间与地表空间有机结合,在不占用容积率情况下提升地下空间舒适度,并增加库房面积、打造更多车库等功能空间以减少地表压力及后期货值压力,保持社区完整性。
△ 提升地下空间利用率
2)结构瘦身,将空间伏笔埋在建造前
当空间局限的顾虑被反复提及,方案阶段前置涉入的工程团队与设计师立刻投入各种可能性的推敲,最终碰撞出结构瘦身的对应策略,从压缩核心筒、水暖汽设备、公摊等多余面积一步步抠细节,将设备配件等看不见的空间压缩到极致,实现逾80%得房率。
△ 社区人车分流步行系统
△ 社区开阔瞰景视野
3) 成长户型,与居者跟随时光共同生长
当充足空间的物理属性得到满足,设计师开始思虑起空间的在时间推演上的发展可能性,力求满足成长型家庭在未来的多种迭代可能。
△ 大面宽采光通风
项目以二孩、三孩时代等家庭使用功能变化为母题,通过更稳固的承重设计规划,消除多余梁和柱子对空间格局的占用与区隔,打造建面90㎡与120㎡两种标准户型。
△ 90㎡(上)/120㎡(下)灵动户型改造示意
△ 90㎡(上)/120㎡(下)标准层平面图
① 90㎡三居全明通透户型
对标市场TOP房企同面积段多种极致户型,方案让90㎡户型的硬件空间实现南北通透,明厨明卫、户户采光等120㎡户型的功能越级,突颖市面单一优势的普通产品。
△ 90㎡户型亮点优化
② 120㎡ 三/四居变换改善户型
120㎡产品以改善家庭使用需求为标尺打造,在同时满足南北通透、户户全明基础之上,无限趋于市面140平产品的三面宽宽厅规制,实现阔尺横厅的视觉空间享受。
△ 120㎡户型亮点优化
03 形式零浪费,极致成本优化
此次方案在立面设计上使用涂料装饰减少成本浪费,通过颜色与细节变化提升视觉美感,以公建化立面效果,实现楼体的层次丰富性优化,并让立面开窗面积达到最大化,提升居住空间通透性。
△ 公建化建筑立面
△ 公建化建筑立面
△ 公建化建筑立面效果
△ 建筑群立面效果
△ 鸟瞰效果
04 高服务配合度,助力项目完美收官
此时设计中,除了保质保量完成产品设计外,墨臣也同时关注着作品未来的呈现度,团队全专业工程师纷纷加入到公建规划工作配合中,积极投入项目全专业的医疗卫生机构设计及代建工作,多次与使用方就空间布局、动线设计等展开沟通,力求以更贴合使用者需求的配套服务区域人群,让项目后期更完美落地。
△ 社区立面人视实景
△ 社区卫生服务中心夜景
电建洺悦苑项目呈现的面貌,更像一个低调内敛而内心丰富的沉稳之人,它或许不那么锋芒毕露,但对于朝夕相处的居者,却总能给予最无微不至的关照,在时间的潜移默化中,让人收获完美的答案。
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项目名称 电建北京·洺悦苑
委托单位 中国电建地产集团华北区域公司
项目类型 居住建筑
项目地点 北京市丰台区
项目规模 74,077㎡
设计时间 2018年
设计范围 总体规划,方案设计,施工图
设计公司 北京墨臣建筑设计事务所
设计团队 武勇、王哲、王敬、韩伟、温雯、王晓飞、薛宏基、杨金生、武帅、赵静波、朱琳、李晓芬、武曦、郭晓梅、于芮、崔田洋、杨猛、贾晓婧、聂亚飞、于冬雪、王海桐、刘路平、野光明、余长明、董月洪、王凌鹉
摄 影 光场建筑摄影 朱捍东
工程资料(含设计、工程、材料)
材料及其应用场景
真石漆
真石漆
真石漆
真石漆
外窗
外窗
外窗
外窗
入户门
入户门
入户门
入户门
地砖
地砖
地砖
地砖