高层豪宅开发趋势

文 / 金茂上海公司大宁金茂府设计总监杨振宇

国内高层豪宅的市场潜力是毋容置疑的，大环境下的经济发展、购房者的改善型需求以及地段的稀缺性，决定了豪宅是生活品质提升的必需品之一。目前国内的豪宅市场呈现出多元化的发展势态，但都有依托资源的显著特点。第一居所豪宅的资源体现在地段、配套和景观等资源，第二居所需要便捷交通、环境和园区配套。总体来说，优质土地的获取难度越来越大，高地价项目受到的关注度也往往更大，出于提升产品竞争力的目的，项目的开发与研发趋于极致。

开发思路上的完善

从整体的开发层面来看，鉴于土地价格及资金成本的不断提高，项目开发的节奏越来越快，有些城市的项目从拿地到开盘的时间已经压缩到半年左右了。应对这样的节奏，拿地前强排方案的深度和以往是不一样的，我所接触的一些强排方案，在拿地前已经整合好公司的各方诉求，达到可以直接开展施工图的程度了。

同时，开发商还需要根据购房者可承受的价位去反推户型面积、控制面积，思考如何在同样的面积段做出更有竞争力的产品。在以往，不同开发商的楼盘会有比较明显的差异化特征，但现在有趋同之势，大家都在比、学、赶、超，空间可变、科技住宅、人性化等方面都是各家研发的重点。

高层豪宅再细分的话，可以分为顶级豪宅和主流豪宅。顶级豪宅的单价和总价更高，往往占据着城市最好的地段和景观资源。尺度与舒适性要求高，设计与配置上可以极具想象力，户内泳池、摘星庭院、社交空间、客人收纳等以往别墅才拥有的配置在高层顶级豪宅中并不鲜见，在面积段的控制上并不严格，按需定制。总结起来就是用最好的配置卖到最高的价格。

主流高层豪宅有着更为广泛的客户群，更有探讨的意义。通过房屋置换进行改善居住条件的客户不在少数，在调研中发现这部分客户往往会对熟悉的生活环境和地段更感兴趣。

精细化研究消费者需求，打造安定住区

开发商对豪宅消费者的需求了解是一个积累的过程，也包括对其生活需求和方式的引导过程。开发商对于这些需求的应对，也是有个过程的。几年前的豪宅，地价和售价的差价较大，营造成本的控制上并不严格，好的东西都可以用，甚至不加思考是否有必要。这几年地价大幅提高，导致不少开发商在很多方面都对成本进行压缩，这些项目后期的投诉都不少。较合理的是做成本适配，做配置精细化研究。如铝合金门窗分为户内、公区、装饰窗等，采用不同的型材、五金件及玻璃，既实现了成本优化，也不影响户内的使用及档次。

住宅的规划，目的都是打造安定的住区，呈现美好的场所画面，兼顾好场地内外的呼应关系。小区入口是对楼盘的第一印象，有很复杂的流线关系，机动车、给机动车、出租车及等候区、人行、快递等流线集中在一起，又要布置妥帖，加上入口的形象设计，不是容易的事，能够综合处理好的项目不多。在总图设计阶段，需协调好景观专业的介入，对总图动线、庭院组织、出地面管井与楼梯坡道位置做好前期梳理。场面的面宽条件要使用充分，为户型设计的面宽增加留出条件。

   住宅的设计是一个不断沉淀和梳理过程，是渐渐回归到对居住者使用及心理活动的探索和尊重的过程，而豪宅则是这个过程更好的载体。

科技豪宅

科技住宅是豪宅发展的趋势之一，金茂府系产品在与人生活乃至生存质量息息相关的空气、温度、湿度、除霾净化，生活净水和软水的处理，节能及可再生能源利用，住宅噪音处理以及智能弱电的研发和应用都做到了业内领先的水准。这两年看到不少豪宅开发商都对住宅科技化加以重视，值得注意的是科技设备选型的可靠性以及后期的维护。

定制豪宅

定制的手段在豪宅设计中可以创造价值，但若去化速度慢，定制会对工期及交付节点造成影响，提倡的做法是做一部分定制户型甚至车位。上海大宁金茂府的顶层为可定制的户型，可以按业主的意愿进行空间、功能与室内风格的个性化设计，实际上这些定制户型的去化速度及价格比标准户型要好得多。

保证阳光、视野及高效的空间利用

对豪宅来说，建筑形体尤其是南立面的处理上应尽可能地平缓，减少形体上对阳光与视野的自遮挡。不少住宅的南立面中间部位是凸出去的，这种手法对户内空间是有所帮助，但对于豪宅而言，减半的阳光和视野是不妥的。

受到总价控制的原因，目前豪宅标准户型的研发趋势很大程度上体现在要求的面积段里对尺度和功能极致布置，在户型设计中整合出舒适大气的空间，同时提升收纳系统。以往常见的公摊大、厨房卫生间偏小、室内公区空间破碎、收纳空间不足或不合理等，在现在豪宅设计中都是要规避的，这也是改善型业主的普遍需求。

关怀全年龄段人群

根据项目的规模和周边条件的不同，豪宅配套和服务会有所变化。豪宅服务发展的趋势是对全龄段人群的服务和关怀，包括儿童的四点半学堂、老年的户内外活动场所、社区医疗和家庭健康档案、多功能泛会所以及应对快速发展的网上购物园区快递处理系统等。