城市综合体开发趋势

文 /上海绿地集团京津房地产事业部总经理助理技术总监 许茗劼

都市综合体是城市形态发展到一定程度的必然产物，如美国纽约洛克菲勒中心、德国柏林索尼中心、日本东京六本木新城，已经成为所在城市的标志建筑。都市综合体包含商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时都市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合，交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。

随着中国城市财富的沉淀、GDP积累、居民消费能力的提升，城市综合体的出现成为必然，其中比较有代表性项目有万达广场、华润万象城、中粮大悦城，当然还有绿地的缤纷城，目前北京的大兴缤纷城、房山缤纷城已开业，从运营的角度来看，也是比较成功的项目。

发展方向：挖掘区域特征，定制特色优势

城市综合体是城市发展与聚集的产物。当人口聚集、城市聚集度达到了一定程度的时候，土地资源紧张，都市综合体就会出现，并逐步在城市中占据越来越显赫的地位，成为城市经济发展的引擎。 无论从业态组合还是资源聚合的本质看，都市综合体一定会成为城市发展的主角，这一点毋庸置疑。

城市综合体也要适应时代的改变，随之不断调整，不断创新。城市综合体的市场也在不断细分，其内部各种聚合的功能也有主次关系并不断演化。根据项目所处的位置，城市综合体可分为城市成熟中心区综合体、城市新区综合体、城市近郊和远郊综合体等；按综合体内各物业比例分，有以商业为核心的综合体、以商务为核心的综合体、一般住宅综合体等；按综合体配套的优势分，有地铁概念综合体、CBD概念综合体、产业概念的综合体等。除此之外，还有结合城市区域特征，深入挖掘而形成自己的特点的，如上海新天地的文化旅游综合体、侨福芳草地的艺术综合体，形成自己的特色才是城市综合体的发展方向。

    城市综合体通过其内部各种业态功能的综合互补，建立相互依存的价值关系，从而能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行自我更新与调整。根据城市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，适合开发城市综合体的地块归纳起来有几个突出的特征：其一是高可达性、便利性，都市综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，针对北京来说，地铁上盖已成为标配。第二是高密度、集约性，城市综合体建筑高度和密度均很高，可以吸纳海量人流，依据功能不同而形成互补。第三是功能复合性，项目自身可实现完整的工作、生活配套运营体系。

由于城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，必然受到当地气候、文化、习俗、消费模式理念等影响，故每个城市综合体除了其本身固有的特性外，一定还有其与当地、当时相适应的特色。城市综合体项目对策划、定位、实践案例及开发商运营、资金、团队实力的要求都更高，要针对所在城市特点、消费习惯、区域优势进行定制开发。

探索各业态价值的最大化平衡之道

城市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。复合型的空间需要复合型业态的支撑，如何在前期定位、规划与项目开发时保证各物业业态的和谐、稳定地可持续发展，在后续销售与经营中找到各物业价值最大化的平衡点，才是项目成功的关键。

一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一是可销售物业，包括住宅、公寓、写字楼实现的短期现金；二是酒店、商业持续经营和租金的回报；三是随着城市化进程加快、交通的改善、消费力的提高、人气带来的效益的增加，这些综合要素组合起来，能够促使物业（资产）的评估价值、抵押贷款或并购的价值翻倍；四是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现；五是它的附加值，一个好的综合体，不仅会使项目自身的地块价值提高，也会带动整个周边土地和建筑价值的大幅提高，上海的新天地就是这方面最典型的案例。

不同公司的经营策略也会让城市综合体的功能业态产生差异，如绿地在北京的缤纷城项目中设置的基本都是常用商业、办公为中心，配以住宅、酒店、公寓等业态，兼顾了短期和长期价值。

 构建复合城市空间

城市综合体是建筑复合体，各种功能需求的群体聚集在其中生活、工作和娱乐，故城市综合体应该被看作是一个由艺术的建筑和有生命的人群形成的动态变化的、相互影响的有机体，而不是仅仅看作是一个建筑或建筑群。都市综合体不仅是一个产品设计，还需要平衡各方面的利益，比如开发商、政府、土地所有者、使用者之间的利益关系，已经超出了单纯的建筑设计领域，所以不能单纯地谈建设或规划都市综合体，应该是各行业合作构建了都市综合体。

但就城市综合体设计本身来说，成功的项目在其策划与规划设计上均有超前的理念、先进的高科技手段，以达到项目长期可持续发展与项目效益最大化的目标。这些项目从开发到最后建成，在历经10年、20年后仍然可以成为区域甚至城市的骄傲。这同样对都市综合体的开发提出了更高的要求。城市综合体一般需要建筑风格上统一，空间上具备连续性；建筑体之间均通过空中、地下和地面形成多层次的联系，形成互补、流动、连续的空间体系。

都市综合体是复合型经济的发源地，更是多元化产业集合的制造者。从城市可持续发展、中国城市地产的阶段性特征来看，都市综合体在尊重与持续开发城市资源的基础上，为未来的城市化进程开启了新的篇章。在中国，一体化、城市空间多中心化的发展趋势增加了各个城市或区域中心对都市综合体的市场需求，作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识作用，对城市中心具有强化作用。

“融汇、交流、影响”——自我成长的城市之心

城市综合体所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的标志，产生巨大的的社会效应，同时为开发商、运营商带来巨大的品牌价值。随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。城市综合体对城市的影响不能单纯地看作是个地产模式。城市综合体是一个强大的磁场，它融汇了城市的各种资源，同时也是个开放式的交流中心，不间断地与城市交流自身的资源；它更是个核心，影响甚至能带动整个城市的发展。这就是城市综合体特有的城市精神——“融汇、交流、影响”，一个“资源共生、聚合增值”的全新地产模式。

从城市与区域的价值来讲，城市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机；从项目自身的价值看，城市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，因此人们称都市综合体是城市中24小时跳动的“心脏”，是区域最繁华的中心。